환산취득가액으로 신고해도 괜찮을까? 실지거래가액 입증책임과 사후 추징 위험(2025 판례 분석)

양도소득세에서 취득가액은 실지거래가액이 원칙입니다.
그러나 실무에서는 환산취득가액이 적용되는 사례가 매우 많습니다.

 

이유는 단순합니다.

실지거래가액의 입증책임은 100% 납세자에게 있기 때문입니다.

 

즉, 납세자가 실지거래가액을 주장하려면 그 실지를 객관적 증빙(계좌·계약서·영수증 등)으로 입증해야 합니다.

입증에 실패하는 순간, 과세관청은 실지방식이 아닌 환산취득가액(추계)을 적용하여 과세할 수 있습니다.

 

그리고 더 중요한 사실이 있습니다.

환산취득가액으로 신고되었다고 해서 그것으로 끝나는 것이 아니다.
과세관청이 사후에 실지거래가액을 확인하면 언제든지 실지거래가액으로 다시 계산하여 추징할 수 있다.

 

이 글은 이 핵심 구조를 중심으로, 판례들이 어떻게 판단하고 있는지를 심층적으로 정리합니다.

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1️⃣ 기본 원칙 ― 실지거래가액이 기준, 입증책임은 납세자

세법은 양도차익 계산 시 취득가액을 실지 취득가액 기준으로 하도록 규정합니다.
하지만 이 규정은 다음의 전제를 가지고 있습니다.

실지 취득가액이 ‘객관적으로 입증’되어야 한다.

 

즉,

• 계약서 원본
• 영수증
• 계좌흐름
• 공사비 증빙
• 상대방이 발행한 자료

이런 외부적 증빙이 없으면 실지 인정 자체가 불가능합니다.

실지거래가액을 인정받고 싶은 사람(=납세자)이 그 실지를 증명해야 한다는 뜻입니다.

따라서 실지 입증에 실패하면 자연스럽게 환산취득가액이 적용됩니다.

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2️⃣ 판례는 무엇을 말하고 있는가? → 모두 같은 메시지를 말한다:

“실지 입증 실패 → 환산 적용은 정당하다.”

 

아래 판례들은 사실관계는 서로 다르지만, 결론은 놀라울 정도로 동일합니다.

 

(1) 계약서·건축비 증빙 부재 → 실지 불인정

(대법원 2016두45417) “계약서 원본이 존재하지 않고 건물 신축비용이 입증되지 않아 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 환산가액으로 취득가액을 산정한 처분은 적법하다.”

 

대법원은 실지거래가액의 가장 기본인 계약서와 건축비 증빙이 사라졌다면, 실지 인정 여지가 전혀 없다고 보았습니다.

즉, 증빙 없는 실지는 존재하지 않는 것과 같다는 것을 분명히 한 판결입니다.

 

(2) 계약서 분실·영수증 없음 → 실지 불인정

(수원지방법원 2023구단1587) “매매계약서를 분실하고 영수증 등이 없어 실지거래가액을 인정할 수 없는 경우에 해당하므로 환산취득가액 적용은 적법하다.” “중요 부분이 미비된 경우 실지거래가액을 인정할 수 없다.”

 

납세자가 “현금으로 지급했고, 계약서를 잃어버렸다”고 주장해도 법원은 이를 실지로 인정하지 않았습니다.

계약서 + 영수증 + 계좌흐름 이 중 어느 하나도 없었다면 실지 인정은 사실상 불가능합니다.

 

(3) 현금보유 주장·차용금 불분명 → 실지 불인정

(울산지방법원 2023구단6165) “제출한 증거만으로는 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없고 달리 이를 인정할 자료도 없어 환산가액을 인정한 처분은 적법하다.” “거액을 장기간 현금으로 보관했다는 주장은 그대로 믿기 어렵다.”

 

납세자가

• “차용해서 샀다”거나
• “현금으로 보관했다”거나
• “상대방이 확인서를 써줬다”

라고 말해도, 객관적 자금 흐름이 없으면 실지 인정은 불가능합니다.

즉, 계좌흐름이 없으면 실지 인정은 거의 제로(0%)입니다.

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3️⃣ 중요한 지점 — 환산취득가액은 ‘최종 확정값’이 아니다

여기까지 보면 많은 납세자가 이렇게 오해합니다:

“환산으로 신고했으니 그걸로 확정되는 거 아닌가요?”

→ 아니다. 

환산취득가액은 실지 입증이 불가능할 때 적용하는 임시 산정 방식입니다.

 

따라서 아래와 같은 상황이 실제로 일어날 수 있습니다.

 

예시

• 납세자 신고: 환산취득가액 = 1억
• 이후 세무서가 취득 당시 계좌흐름을 확보
• 실지 취득가액이 5천만 원으로 확인됨

→ 결과: 세무서는 실지로 다시 계산하여 추가 세액을 추징할 수 있다.

 

반대의 경우도 가능합니다.

• 환산취득가액 = 1억
• 실지 취득가액 = 1억 5천만 원

→ 이 경우 납세자가 유리하게 다시 계산됩니다. 즉, 환산취득가액은 결정이 아니라 ‘임시 조치’입니다.

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4️⃣ 실지거래가액을 인정받으려면 무엇이 있어야 하는가?

실지 인정 요건은 다음과 같습니다.

✔ 필수적 요건

• 계약서 원본
• 계좌흐름(입금 → 출금 → 상대방 수령이 연결됨)
• 영수증·세금계산서
• 공사비 내역, 견적서

이 네 가지가 핵심입니다.

 

✔ 보조적 요건

• 상대방 확인서
• 감정평가서
• 진술서

그러나 보조 자료만으로 실지 인정은 불가능합니다.

판례는 반복적으로 이렇게 말하고 있습니다:

“사후작성 확인서만으로 실지거래가액을 인정할 수 없다.”

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5️⃣ 실무에서는 이렇게 판단합니다

① 실지 입증이 명확한가? → 명확하면 실지 인정

 

② 증빙이 부족하거나, 일부만 존재하는가? → 실지로 보기 어려움 → 환산 적용

 

③ 환산으로 과세되었는가? → 과세관청이 사후에 실지를 확보하면 즉시 실지로 환원 가능

 

④ 결론 → 실지 모두·환산 모두 ‘임시 상태’일 뿐, 최종 확정은 증빙이 결정한다.

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6️⃣ 2025년 기준 실무 핵심 결론

⭐ 실지거래가액이 원칙이다.

⭐ 실지 입증책임은 100% 납세자에게 있다.

⭐ 실지 입증 실패 시 환산취득가액이 적용된다.

⭐ 환산은 최종 확정이 아닌 임시 산정방식이다.

⭐ 과세관청이 실지를 확보하면 언제든지 실지로 재계산·추징 가능하다.

 

즉,

실지 인정 여부가 전체 계산을 좌우하며, 결국 취득가액 증빙 관리가 절세의 핵심이다.

 

🔚 마무리

실지거래가액과 환산취득가액은 단순 비교가 아닙니다.
이 둘의 관계는 원칙과 예외, 그리고 입증책임의 문제입니다.

그리고 이 관계는 언제든지 실지자료가 확보되는 순간 뒤바뀔 수 있습니다.

따라서 취득가액의 중요성이 높은 양도세 사건이라면 증빙 확보와 보전이 절세의 출발점이라는 점을 반드시 기억해야 합니다.

 

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