건축비·취득가액 왜 부인될까? 2024~2025 판례로 본 입증책임의 한계

양도소득세에서 취득가액과 필요경비는 결국 양도차익을 줄여주는 가장 강력한 수단입니다.

 

그런데 실제 신고 과정에서 “건축비를 증빙하지 못해 취득가액이 축소되고, 필요경비가 통째로 부인되어 세금이 수천만 원 이상 증가하는 사례”가 있습니다. 

 

이번 글은 최근 판결 세 건을 중심으로 납세자 입증책임의 범위, 왜 법원은 비용 산정을 인정하지 않는지, 그리고 어떤 증빙이 없으면 ‘전액 부인’까지 이어지는지를 정리한 것입니다.

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1️⃣ 상속 취득가액 다툼 — “평가가액 적용은 적법하다” (서울고법 2024누65975)

상속재산의 취득가액을 둘러싸고 “실지거래가액이 없다”는 특성을 어떻게 해석할지가 주요 쟁점이었습니다.
원고는 상속 시점에서 「상속세 및 증여세법」상 평가가액이 아닌 다른 방식으로 취득가액을 산정해야 한다고 주장했습니다.

 

그러나 법원은 아래 문구를 추가로 명확히 적시했습니다.

“상속재산의 취득가액 산정은 소득세법 시행령 제163조 제9항을 통해 정한 취득가액 산정 방식이 타당하며, 이를 실지거래가액에서 제외한다고 볼 수 없다.”

또한 다음과 같은 이유도 중요했습니다.

“상속받은 자산은 대가 지불 없이 취득하므로 실지거래가액이 존재할 수 없어 별도 규정이 필요하다.”

 

즉,

• 상속·증여는 실제 거래가 없기 때문에
• 법령이 정한 평가 방식으로 취득가액을 확정하는 것이 원칙이며
• 이를 납세자가 임의로 부정하거나 달리 산정할 과세근거를 만들 수는 없습니다.

상속재산의 취득가액은 결국 “평가가액으로 확정되는 것”이며 이 기준을 깨려면 반대되는 명확한 실거래 자료가 있어야만 한다는 점이 재확인된 것입니다.

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2️⃣ 건축비 추가 주장 — “장부가액을 넘는 비용은 납세자가 입증해야 한다” (수원고법 2024누10672)

이 사건의 원고는 건물을 신고할 때 사용한 장부가액보다 실제 건축비가 더 많이 들었다고 주장했습니다.
하지만 법원은 이렇게 보지 않았습니다.

 

법원이 인용한 대표적 문장은 다음과 같습니다.

“필요경비는 납세의무자에게 유리한 것이므로, 그 발생 사실은 납세의무자가 입증하는 것이 합리적이다.”

 

그리고 원고가 제출한 각종 공사내역서, 재료비 목록, 계좌거래내역에 대해 다음과 같이 판단했습니다.

“원고들이 제출한 증거만으로 장부가액을 초과한 신축비용이 들었다고 인정하기 부족하다.”

 

즉, 건축비는 실제로 비용이 발생하더라도 계약서·세금계산서·지급증빙이 일치하지 않으면 법원은 인정하지 않습니다.

특히 이 사건은 다음 기준이 명확히 드러납니다.

 

✔ 건축비 인정 요건은 “3단 일치”입니다

1. 도급(또는 추가공사) 계약서
2. 세금계산서
3. 실제 계좌 이체 내역
   이 금액·공사명·공사기간까지 서로 일치해야 합니다.

조금이라도 모순되면 추가 공사 주장은 부인되고, 장부가액만 인정됩니다.

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3️⃣ 증빙 부재 건축비 — “6.83억 주장 → 4.95억만 인정” (수원지법 2023구단10864)

이 사건은 건축비 입증의 어려움이 가장 명확하게 드러난 판결입니다.
납세자는 총 6억 8,300만 원을 건축비로 사용했다고 주장했지만 세무서와 법원은 4억 9,500만 원만 인정했습니다.

가장 결정적인 문장은 다음과 같습니다.

“변경계약이나 추가공사계약이 체결되었음을 알 수 있는 객관적 자료를 전혀 제출하지 못했다.”

 

또한 건설업자에게 송금된 돈도 송금 목적이 불분명하다는 이유로 인정되지 않았습니다.

법원이 신뢰한 것은 오직 아래 자료였습니다.

• 시공사(DD건설)가 발행한 세금계산서 4억 9,500만 원

즉, 원고가 주장한 “나머지 1억 8,800만 원”의 공사비는 객관적 증빙이 없어 전액 부인되었습니다.

결론적 판단:

“원고 제출 자료만으로는 신고한 건축비가 실제로 지출되었다고 보기 어렵다.”

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✔ 실무에서 명확해진 결론: “필요경비는 주장하는 사람이 증명해야 한다”

 

세 판례 모두 달라 보이지만 공통 원칙은 아주 단순합니다.

 

① 취득가액·건축비는 ‘인정 기준’이 아니라 ‘입증 기준’

세금 신고에서 가장 많이 오해하는 부분입니다.
“실제로 돈 썼으니 당연히 인정받는 것 아닌가요?”라는 질문이 많지만, 세법은 실제로 지출했다는 사실만으로는 부족합니다.

 

② 과세관청은 부인할 근거만 제시하면 되고 초과 건축비·추가 비용은 납세자가 증명해야 합니다.

즉, 자료가 모순되거나 일부만 남아 있으면 그 불리함은 모두 납세자에게 귀속됩니다.

 

③ 취득가액·건축비를 인정받으려면 증빙은 “거울처럼 일치”해야 합니다

• 계약서
• 세금계산서
• 계좌 지급 내역
• 수령자·용도·공사명
• 공사 기간·현장 사진·추가 계약 체결 내역

이 모든 것이 정합성을 갖추지 않으면 법원은 매우 쉽게 “입증 부족”이라고 판단합니다.

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✔ 최종 정리

이번 2024~2025년 판례들은 모두 동일한 메시지를 줍니다.

• 취득가액은 법규가 정한 방식으로 확정된다
  (상속은 평가가액, 증여도 동일 구조)
• 건축비·필요경비는 납세자가 ‘객관적으로’ 입증해야 한다
  (추가 공사, 변경 계약, 현금 거래는 거의 인정되지 않음)
• 증빙이 조금만 모호해도 전액 부인될 수 있다
• 양도소득세는 실지과세 원칙이지만, 필요한 증빙을 제출할 책임은 납세자에게 있다

필요경비는 절세의 핵심이지만 입증하지 못하면 전혀 인정받지 못하는 영역이라는 점을 이번 판례들은 다시 한번 명확하게 보여줍니다.

 

 

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