되팔기·재매입하면 비과세 취소될 수 있습니다｜가장거래 실제 판단 기준

1세대1주택 비과세는 거래의 형식만 보고 적용되는 제도가 아닙니다.
실제로는 누가 주택을 소유하고 있었는지, 대금이 누구에게 귀속됐는지, 그리고 그 거래가 경제적 실질을 갖고 있었는지가 핵심 기준이 됩니다.

 

그래서 주택을 잠시 가족에게 넘겼다가 다시 되사오거나, 양도한 지 얼마 지나지 않아 동일한 가격으로 재취득하는 사례, 혹은 매매대금을 받은 직후 다시 돌려주는 형태의 거래에서는 형식만으로는 판단할 수 없는 문제가 발생합니다.

 

최근 심판례를 보면, 조세회피 목적이 의심되는 구조에서는거래가 실제 매매였는지, 아니면 비과세 요건을 맞추기 위한 형식적 거래(가장매매)였는지를 자금 흐름과 거래 경위를 중심으로 판단합니다.

 

아래는 실제 심판례들이 어떤 논리로 비과세를 부인했는지 설명합니다.

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1️⃣ 단기간 양도 후 동일가액 재취득: 시간적 흐름 자체가 실질을 드러냅니다

조심-2024-인-2932 
양도인은 주택을 언니에게 양도한 뒤 약 6개월 후 다시 같은 주택을 똑같은 가격으로 재취득했습니다.

표면적으로는 두 번의 정상적인 매매처럼 보이지만, 심판례는 이 구조를 다음과 같은 문구로 설명합니다.

“쟁점주택을 양도하고 재취득하기까지의 기간이 짧고, 양도가액과 재취득가액이 동일하며… 조세회피 목적의 가장매매로 보아 비과세를 부인함.”

 

이 문장을 보면, 판단의 출발점이 거래의 기간과 금액의 정합성이라는 점이 명확합니다.
실제 시장에서는 가격 변동이 존재하기 때문에 양도와 재취득이 짧은 기간·동일 가격이라는 조합은 경제적 실질을 인정하기 어려운 구조입니다.

 

심판부가 의심한 부분은 다음과 같은 흐름입니다.

• 실제로 소유권이 이전될 이유가 없었다는 점
• 양도인과 양수인의 경제적 사정이 동일하게 움직인 점
• 자금이 가족 내에서 순환하여 귀속이 불분명하다는 점

즉, “형식만 매매이고 실질은 소유권 변동이 없다”라고 판단할 수 있는 정황들이 시간적 흐름 속에서 그대로 드러난 것입니다.

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2️⃣ 대금이 양수자 계좌에서 납세자에게 직접 유입: ‘누가 실질 소유자인가’를 가르는 결정적 단서

조심-2015-전-3520 
매매 형식이 존재하더라도 돈이 누구에게 귀속되었는지가 실질소유자 판단의 핵심이라는 점을 다시 보여줍니다.

 

심판례는 다음과 같이 적시합니다.

“양수자의 계좌에서 청구인의 계좌로 경정된 양도가액 상당이 송금된 점 등에 비추어 실소유자를 청구인으로 보아 과세한 처분이 잘못이 없다.”

 

매우 단순한 문장처럼 보이지만, 의미는 명확합니다.

“명의만 바뀌었을 뿐, 실제로 돈을 받은 사람은 누구인가?”
이 질문에 대한 답이 실질 소유관계를 결정한다는 것입니다.

 

이 사건에서는

• 양수인이라고 주장된 사람은 사실상 돈을 지급한 적이 없고
• 매매대금 상당액이 곧바로 청구인에게 유입되었으며
• 잔여 거래도 청구인의 자금으로 이루어진 정황이 확인되었습니다.

즉, 거래로 인해 소유권이 이전된 것이 아니라, 청구인이 계속해서 경제적 지배력을 유지하고 있었다는 사실이 자금 흐름으로 입증된 것입니다.

주택 매매는 서류만으로 판단되지 않으며, 계약서를 아무리 정교하게 작성해도 계좌 흐름이 실질을 드러내면 그게 진실이라는 전형적인 사례입니다.

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3️⃣ 매매대금을 송금받고 며칠 뒤 다시 반환: ‘거래가 아니었다’는 것을 가장 잘 보여주는 패턴

조심-2024-인-0357 
양수인이 송금한 계약금·잔금 전체를 매도인이 며칠 내로 반환했습니다.

 

심판례는 이러한 구조를 다음과 같이 판단합니다.

“청구인이 쟁점주택을 누나에게 가장매매한 것으로 보이므로 비과세 특례 배제가 정당하다.”

 

왜 이렇게 본 것일까요?

이 경우 돈이 ‘주고받은 흔적’은 있지만, 누가 실제로 부담하고 누가 실제로 이익을 얻었는지가 중요합니다.

 

이 사건에서 드러난 특징적 정황은 다음과 같습니다.

• 매매대금이 납세자에게 귀속되지 않음
• 납세자가 기존의 채무를 그대로 부담해 실질적 경제적 변화가 없음
• 나중에 재취득도 동일 가격으로 이루어져 경제적 실질 부재

자금이 ‘갔다가 다시 온’ 형태는, 거래 자체가 경제적 실질을 갖기 어렵다는 점을 명확히 드러냅니다.

이 정황은 세무조사에서 가장 강력하게 가장거래를 의심받는 패턴입니다.

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4️⃣ 결국 판단은 단순합니다: 돈이 움직였는가, 그리고 어디에 정착했는가

세 가지 심판례 모두 서로 다른 상황이지만 결론이 하나로 귀결됩니다.

실제 소유권 변동은 ‘서류’가 아니라 ‘자금 흐름’으로 판단됩니다.

 

따라서 다음과 같은 경우는 모두 위험 신호입니다.

• 대금이 다시 반환되거나, 거래 후 잔액이 제자리로 돌아오는 경우
• 동일 가격·단기간 양도 후 재취득
• 매매가 가족 내부에서 반복되며 경제적 변동이 없는 경우
• 명의자는 따로 있지만 실제 돈을 낸 사람은 납세자인 경우

이러한 정황이 누적되면 조세심판원은 일관되게 비과세를 부인하고 조세회피 목적으로 판단합니다.

형식적으로 매매계약서를 작성했다는 이유만으로 거래의 실질이 인정되지는 않습니다.

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✔ 실무적 결론

주택을 가족 간에 넘겼다가 다시 되사오는 구조, 형식적으로 양도한 뒤 일정 조건을 만든 후 재취득하는 구조는 생각보다 훨씬 높은 조세위험을 가집니다.

특히 아래 조건이 하나라도 해당되면 세무조사에서 거래 실질을 면밀히 살펴보게 됩니다.

• 가격이 바뀌지 않는다
• 기간이 지나치게 짧다
• 자금의 귀속이 명확하지 않다
• 결과적으로 납세자에게만 절세효과가 발생한다

이러한 패턴이 확인되면 1세대1주택 비과세는 전액 취소될 수 있고 추가적으로 가산세까지 부과될 수 있으므로 가족 간 거래 또는 되팔기·재매입 구조는 반드시 사전에 세법 관점에서 검토가 필요합니다. 

 

 

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