분양권 프리미엄, 계약서보다 ‘계좌흐름’이 먼저입니다｜실질과세 핵심 정리

분양권을 양도하면서 프리미엄을 받는 구조는 매우 단순해 보이지만, 실제 조사 단계에서는 생각보다 복잡하게 얽히는 경우가 많습니다.

 

계약서에는 “프리미엄 0원” 혹은 “프리미엄 500만 원”처럼 적혀 있는데, 실제로는 여러 계좌로 분산 송금이 이루어졌거나
양수인의 가족 계좌를 통해 지급이 이루어진 경우, 또는 현금 입금이 섞여 있는 경우처럼 자금 흐름이 불투명한 사례가 적지 않습니다.

 

결론부터 말하면, 과세당국은 계약서보다 ‘돈이 어떻게 움직였는지’를 더 우선적으로 봅니다.
그리고 이 원칙은 심판례에서도 매우 일관되게 확인됩니다.

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1️⃣ 프리미엄 규모는 계약서가 아니라 “실제 거래 흐름”으로 판단합니다

프리미엄 과세에서 가장 중요한 근거는 실질과세 원칙입니다.
즉, 납세자가 어떤 형식의 계약서나 합의서를 제출했는지가 핵심이 아니라 실제 지급된 금액을 어떻게 입증할 수 있는가가 판단 기준이 됩니다.

 

조심-2024-인-4837은 이를 가장 명확하게 보여주는 사례입니다.

“양수인이 분산 송금한 금액은 쟁점분양권 프리미엄일 개연성이 높다.” (조심-2024-인-4837)

 

이 문장은 두 가지를 의미합니다.
첫째, 프리미엄이 계약서보다 실제로 훨씬 크게 지급되었을 가능성이 있다면 과세당국은 그 흐름을 그대로 과세표준으로 삼을 수 있다는 점.
둘째, 송금 주체가 양수인이든 그 가족이든, 심지어 제3자 계좌를 거쳤다 하더라도 “프리미엄 지급 흐름”이 확인되면 그 전체 금액이 과세 대상에 포함될 수 있다는 점입니다.

 

프리미엄 거래에서 가장 자주 오해되는 부분이 바로 이것입니다.

• “가족 계좌로 송금했으니 내 수입이 아니다.”
• “여러 번 나눠 보냈으니 프리미엄으로 보기 어렵다.”
• “계약서에 적힌 금액만 신고하면 된다.”

실제로는 이런 논리가 거의 통하지 않습니다.
자금 흐름이 명확히 포착되면, 과세당국은 계약서 기재 금액보다 실제 유입액 전체를 프리미엄으로 본다는 점을 이 심판례는 분명히 보여줍니다.

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2️⃣ 실제 지급된 금액이 계약서와 다르면, 계약서는 신뢰성이 떨어집니다

프리미엄 거래가 복잡해지는 이유는 계약서와 실제 자금 흐름이 다른 경우가 많기 때문입니다.

특히 프리미엄을 낮춰 신고하거나, 일부만 계약서에 반영하는 구조가 대표적입니다.

“계약서보다 후소유자의 지급 사실, 시세 자료가 더 신뢰된다.” (조심-2016-중-3577)

 

여기서 드러나는 실무적 기준은 매우 중요합니다.

• 계약서 금액
• 납세자 진술
• 단순한 비공식 합의

이런 것들보다 실제 시세·후소유자 지급 흐름·거래자금 출처가 더 강력한 증거가 됩니다.

즉, 계약서가 존재한다고 해서 그 금액이 ‘실거래가’로 인정되는 것은 아닙니다.
오히려 조사 과정에서는 프리미엄 지급 내역이 여러 계좌에서 나타나면 그 금액들이 “계약서에 반영되지 않은 실질 프리미엄”으로 판단될 가능성이 매우 높습니다.

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3️⃣ 분산 송금·제3자 송금·현금 섞기… 모두 실질로 판단됩니다

최근 심판례 경향을 보면, 프리미엄 과세에서 아래 요소들이 특히 문제 됩니다.

• 송금이 여러 계좌로 나눠서 들어온 경우
• 양수인이 아닌 양수인 가족 계좌에서 입금된 경우
• 현금 입금 + 계좌 입금이 섞여 있는 경우
• 잔금일 직전에 반복 송금되는 패턴
• 양도인의 기존 계좌 거래내역과 맞물리는 흐름

예전에는 “내 계좌가 아니라니까 내 소득이 아니다”라는 주장이 일부 받아들여지기도 했지만, 최근의 심판례들은 거의 예외 없이 ‘전체 자금 흐름’을 기준으로 판단하고 있습니다.

즉, 돈이 사실상 프리미엄으로 지급되었다는 흐름이 보이면, 그 금액들을 모두 합산하여 과세표준으로 삼는 구조입니다.

 

여기서 중요한 실무 포인트:

• 계약서를 어떻게 작성했는지는 핵심이 아니다.
• 누가 보냈는지가 아니라, 무엇을 위해 보내졌는지가 핵심이다.
• 송금된 금액이 분양권 양도 거래와 시점·금액·맥락 면에서 연결된다면
  그 자금 흐름이 “실제 프리미엄”으로 판단될 가능성이 매우 높다.

이 논리는 조세심판원, 법원 판례에서도 광범위하게 일관되게 유지되고 있습니다.

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4️⃣ 결국 결론은 하나: 프리미엄은 ‘형식’이 아니라 ‘실질’로 과세됩니다

프리미엄 실질과세는 많은 납세자가 예상하는 것보다 더 넓게 적용됩니다.

 

그리고 아래 기준이 가장 정확합니다.

• 프리미엄의 실제 지급 규모가 계약서보다 우선한다.
• 송금 경로가 우회적이어도, 그 흐름이 프리미엄으로 보이면 모두 과세 대상이다.
• 제3자 계좌를 사용해도 회피 효과가 없다.
• 프리미엄 일부만 계약서에 적혀 있어도, 실제 지급된 전체 금액이 양도차익이다.

조심-2024-인-4837과 조심-2016-중-3577은 프리미엄 과세에서 가장 핵심적인 실무 기준을 다시 확인시켜주는 사례입니다.

정리하면, 분양권 프리미엄은 계약서가 아니라 ‘돈이 어떻게 움직였는지’로 과세됩니다.
세무조사에서는 계좌 흐름, 현금 흐름, 송금 시점 등 사실적 정황이 모두 중요해지므로 분양권 양도 거래를 할 때는 반드시 자금 흐름을 명확히 관리하는 것이 필요합니다.

 

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