보유기간·거주기간 기산일, 상황마다 달라집니다｜재건축·입주권·상속·비거주 전환 핵심 정리

보유기간과 거주기간의 기산일은 1세대1주택 비과세 판단에서 가장 중요하지만, 재건축·조합원입주권 전환·상속취득·비거주자→거주자 전환이 섞이면 적용 기준이 크게 달라집니다.

 

특히 최근 예규에서는
“주택으로 새로 완성되기 전 사용 상태”
“비거주 기간 동안의 보유기간 인정 여부”
“입주권 전환 이후의 거주요건 충족 방식”
이 핵심 쟁점으로 반복적으로 언급됩니다.

 

아래는 실무에서 혼선이 가장 많은 세 가지 유형을 중심으로 정리한 내용입니다.

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1️⃣ 재건축·재개발: 멸실 이전 주택의 보유·거주기간을 그대로 이어갑니다

재건축으로 인해 주택이 멸실되더라도, 멸실되기 전 종전주택에서의 보유·거주기간은 전부 인정됩니다.
즉, “멸실 → 공사기간 → 신축 완공” 전체를 통산합니다.

 

여러 예규에서 이 원칙을 동일하게 밝히고 있습니다.

“멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산하는 것임.” (서면인터넷방문상담4팀-829, 2006.04.05.)

“거주하거나 보유하는 중 멸실되어 재건축한 경우 그 기간을 통산한다.” (서면인터넷방문상담5팀-1271, 2008.06.17.)

 

따라서 재건축으로 주소·지번이 바뀌거나 입주 시기가 많이 늦어지더라도 재건축 전 거주·보유 이력을 그대로 가져갈 수 있다는 점이 확정적 기준입니다.

이 기준은 대다수 납세자가 오해하는 부분이기도 합니다.
“신축된 주택의 입주일부터 다시 2년 거주를 채워야 하나요?”
라는 질문이 많지만, 그럴 필요가 없습니다.

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2️⃣ 조합원입주권 → 신축주택: 전입요건은 완공 후 3년 이내 이사, 보유기간은 별도 계산

조합원입주권이 신축주택으로 완성된 경우, 전입요건이 특히 혼동되기 쉽습니다.
많은 분들이 “완공 즉시 이사해야 하는가?”라고 묻지만, 최근 예규는 오히려 더 유연한 기준을 제시합니다.

“완성된 후 최초로 이사하지 않는 경우에도, 완성된 후 3년 이내에 이사하여 1년 이상 계속 거주하면 1세대1주택으로 본다.”
(사전-2024-법규재산-0805, 2024.11.27.)

 

즉,

• 최초 전입일이 조금 늦어져도 문제 없음
• 완공 후 3년 이내 전입 + 1년 이상 거주 충족 시 비과세 가능

이 요건은 재건축·재개발 구역에서 실거주 관리가 어려운 경우에 매우 중요한 기준입니다.

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3️⃣ 비거주자 → 거주자 전환: 보유기간은 ‘거주자로 바뀐 날’부터 새로 시작

보유기간 기산일과 관련해 가장 많은 오해가 발생하는 유형입니다.

일부 납세자는 “상속받은 날부터 이미 5년 넘게 보유했으니 비과세 대상 아닌가요?”
라고 묻지만, 비거주 기간 동안의 보유기간은 1세대1주택 비과세 보유요건을 충족하는 기간으로 인정되지 않습니다.

 

예규 원문:

“조합원입주권이 완공된 신축주택을 양도하는 경우 보유기간 기산일은 거주자로 전환된 시점임.” (서면-2023-법규재산-2554, 2024.08.14.)

 

즉,

• 상속으로 취득한 날이 아니라
• 입주권이 완공된 날도 아니라
• 거주자로 전환된 날부터 보유기간을 다시 계산합니다.

이 기준은 해외체류자·유학생·주재원·장기 비거주자의
귀국 후 비과세 판단에서 매우 결정적인 부분입니다.

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✔︎ 실무적으로 정리하면 다음과 같습니다

 

■ 재건축·재개발

→ 멸실 전 주택의 보유·거주기간을 그대로 통산

 

■ 입주권 전환 후 신축완공

→ 완공 후 3년 이내 전입 + 1년 이상 거주
→ 최초 입주가 늦어져도 요건만 충족하면 비과세 가능

 

■ 비거주자 → 거주자 전환

→ 비거주 기간은 비과세 보유기간에 포함되지 않음
→ 거주자로 전환된 날부터 보유기간 다시 계산

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📌 결론: “기산일은 상황에 따라 달라지지만, 기준은 명확합니다”

보유기간·거주기간은 형식이 아니라 실제 생활이 어떻게 이어졌는지, 그리고 세법상 요건을 충족하는 시점이 언제인지로 판단됩니다.

특히 입주권·재건축·비거주자 전환처럼 여러 요소가 결합된 사례에서는 불필요하게

“입주 즉시 거주해야 한다”,

“상속받은 날부터 자동 인정된다”

같은 잘못된 통념 때문에 비과세 요건을 놓치는 경우가 많습니다.

 

이번에 인용한 예규들은 실제 판단 기준이 무엇인지, 어디까지 인정되고 어디서부터 인정되지 않는지를 가장 명확하게 보여주는 자료들입니다.

 

 

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