복잡한 취득경로, 이렇게 정리됩니다｜상속·증여·합가가 섞인 양도세 로직

실무에서는 한 주택이 상속, 증여, 입주권 전환, 세대 합가, 되팔기 등 여러 단계를 거치며 복잡한 이력을 갖는 경우가 생각보다 많이 등장합니다.

이 과정에서 납세자들이 가장 혼란스러워하는 지점은
“결국 내 취득가액은 무엇으로 보고, 보유기간은 어디서부터 계산하며, 비과세 요건은 누구의 이력을 기준으로 적용하는가”입니다.

그런데 세법의 시각에서 보면 이 복잡한 흐름은 사실 3개의 기준만 명확히 정리하면 자연스럽게 풀립니다.

 

아래의 내용은 이 세 가지 기준을 설명형으로 풀어낸 것입니다.

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1️⃣ 상속이 한 번이라도 개입되면: 보유기간은 새로 시작하지만, 비과세 판단은 피상속인의 이력으로 본다

상속주택을 다룰 때 가장 흔하게 발생하는 오해가 “피상속인의 보유기간이 더해진다”는 식의 이해인데, 소득세법 구조는 전혀 그렇지 않습니다.

 

상속을 받으면 취득일은 상속개시일(사망일)이며,그 결과 보유기간 계산도 그 시점부터 새로 시작합니다.
이 부분은 어떤 상황에서도 변하지 않습니다.

그런데도 실무에서는 여전히 “피상속인이 얼마나 보유했는지”가 중요한 이유가 있습니다.

 

이는 보유기간 계산 때문이 아니라, 비과세 여부를 판단하기 위한 요건 적용 때문입니다.

상속주택 특례(소득령 §155②)는, 상속인이 해당 주택을 양도하거나 다른 주택과 조합하여 비과세 여부를 판단할 때 “피상속인이 1세대1주택 요건을 갖추고 있었는지”를 우선적으로 보도록 하고 있습니다.

 

(서면-2022-법규재산-4203 )“상속받은 주택이 조합원입주권으로 전환된 경우에도 비과세 판단은 소득령 §155②를 적용한다.”

 

여기서 말하는 ‘적용’이 바로 “피상속인의 요건(보유·거주)이 충족되었는가”를 보는 단계입니다.

 

정리하자면, 상속은 보유기간을 이전해주는 제도는 아니지만, 비과세 판단 자체에는 피상속인의 이력을 대체 적용하는 제도입니다.

이 차이를 이해하면 입주권 전환이나 다주택 보유가 섞인 경우에도 판단 기준이 흔들리지 않습니다.

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2️⃣ 증여가 포함되면: 취득가액은 ‘증여자가 취득했던 금액’으로 고정된다

복수 취득경로 중 “취득가액을 어떻게 정할 것인가”는 대부분 증여 규정이 결정합니다.
증여는 금전적 대가가 오가는 거래가 아니기 때문에 세법은 취득가액을 별도로 계산하지 않고,증여자가 취득한 금액을 그대로 승계하는 방식을 택합니다.

( 법규재산-1189 )“취득가액은 그 주택을 증여한 자의 취득가액으로 한다.”

 

여기서 중요한 부분은 증여가 여러 번 반복되더라도 취득가액은 절대로 새로 계산되지 않는다는 점입니다.

 

예를 들어, 아버지가 1억에 취득 → 어머니에게 증여 → 다시 자녀에게 증여된 경우 자녀의 취득가액은 항상 1억입니다.
중간 단계에서 추가적인 취득가액이 올라가는 일은 존재하지 않습니다.

상속 규정과 증여 규정이 함께 등장하는 경우에도 역할이 명확하게 나뉩니다.

• 비과세 판정·1세대1주택 판정은 상속 규정이 담당
• 취득가액 산정은 증여 규정이 담당

즉, 복잡해 보이는 취득 이력도 “이 주택은 누구의 취득가액을 따라가고, 비과세는 누구의 이력을 기준으로 판단하는가?”
이 두 가지를 구분하면 매우 단순해집니다.

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3️⃣ 형식적 취득(가장거래)은 취득경로에서 아예 제외된다

상속과 증여는 세법이 인정하는 정상적 취득경로이지만, 그와 달리 합가 → 되팔기 → 재취득처럼
경제적 실질이 없는 구조는 “취득한 것처럼 보이지만 취득으로 인정되지 않는” 특수한 영역입니다.

(조심-2024-인-2932 )“기간이 짧고 양도·재취득 가액이 동일하며… 조세회피 목적의 가장매매로 보아 비과세를 부인함.”

 

여기서 드러나는 핵심은 두 가지입니다.

 

✔ 1) ‘취득’이 있었던 것으로 보이지만 실질은 취득이 아니다

가족 간에 명의를 잠시 옮겼다가 다시 되돌리거나, 양도·재취득 가격이 동일하고 자금흐름도 없으면 세법은 이를 취득으로 인정하지 않습니다.

 

✔ 2) 취득경로에서 제외되기 때문에 보유기간·취득가액 산정에도 영향을 미치지 않는다

즉, 취득경로에서 없던 일처럼 처리됩니다.
따라서 상속·증여와 달리 ‘경로 중 하나’로 포함되지 않습니다.

이 원칙 때문에 복잡하게 보였던 주택 이력도 실질이 없는 단계는 걷어내고 실제 취득만 남겨 판단하게 되므로 전체 구조가 상당히 단순해집니다.

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📌 최종적으로 보면 로직은 이렇게 흐른다

복수 취득경로라고 해도 복잡하게 생각할 필요는 없습니다.

2025년 기준으로는 아래의 흐름만 정확히 따라가면 정리가 됩니다.

 

● 상속이 있었다면

보유기간 계산은 상속개시일 기준, 비과세 판정만 피상속인의 이력을 대체 적용.

 

● 증여가 있었다면

취득가액은 오로지 증여자가 취득한 금액. 증여 반복 여부는 영향 없음.

 

● 형식적 취득이 있었다면

그 단계는 취득경로에서 제외하고 실질 취득만 남김.

 

이 세 가지를 축으로 삼으면 복잡한 이력도 오해 없이 하나의 체계로 정리됩니다.

 

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