오피스텔은 주택인가? 2024·2025 판례로 보는 주택 판정 기준 총정리

오피스텔은 외형상 업무시설이지만, 실제로는 주거와 업무가 뒤섞여 사용되는 경우가 많습니다. 그래서 양도소득세에서 가장 자주 등장하는 쟁점이 바로 “오피스텔이 주택에 해당하는가?*입니다.

 

특히 1세대1주택 비과세 판정에서는 오피스텔 한 채가 과세 여부 전체를 좌우하기 때문에, 실무에서는 이 판단을 매우 신중하게 접근합니다.

2024~2025년의 판례와 심판례는 오피스텔 판단에 관한 흐름을 보다 명확하게 보여주고 있습니다.

 

결론부터 말하면 실제 주거 사용이 명확한 경우에는 주택으로 인정되지만, 그 외의 경우에는 공부상 용도(업무시설)를 그대로 적용하려는 경향이 강화되고 있습니다.

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1️⃣ 법에서 말하는 기본 원칙 – “사실상 주거에 사용되었는가?”

소득세법은 주택을 “사실상 주거용으로 사용하는 건물”로 정의합니다. 이 정의 자체가 이미 실제 사용 형태를 무엇보다 중요하게 보겠다는 취지를 담고 있습니다.

 

그러나 이 정의 뒤에는 매우 중요한 문구가 하나 더 붙습니다.

“용도가 분명하지 아니한 경우에는 공부상 용도에 따른다.”

 

이 부분은 실무에서 자주 간과되지만, 최근의 판단 흐름에서는 오히려 핵심 기준으로 자리 잡고 있습니다.

즉, ‘실제 주거 사용이 명확히 입증되지 않으면, 건축물대장상의 용도(업무시설)를 그대로 따르겠다’는 방향으로 이해해야 합니다.

이 원칙이 실제로 어떻게 적용되는지는 판례를 보면 더욱 명확해집니다.

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2️⃣ 실제 판례가 보여주는 판단 기준

오피스텔 분쟁은 대부분 아래 세 가지 상황으로 나뉩니다.

1. 실제 거주 사실이 명확한 경우
2. 공실·시설 철거 등으로 주거 기능이 없어진 경우
3. 주거인지 업무인지 판단이 모호한 경우

각 상황에서 결론이 어떻게 달라지는지 판례로 확인해 보겠습니다.

 

① 실제 거주 사실이 명확한 경우 — 주택으로 인정

(서울행정법원 2020구단79236) “사실상 주거에 사용되었다면 공부상 업무시설이라도 주택으로 볼 수 있다.”

 

이 문구가 보여주는 바는 매우 분명합니다.
판례에서는 임차인이 실제 전입신고를 하고 장기간 거주한 사실이 확인되었고, 오피스텔 내부 구조도 일반적인 주거형 구조를 그대로 유지하고 있었습니다.

법원은 이러한 사실을 근거로 실제 생활 흔적이 명확하다면 공부상 용도는 본질적인 판단 요소가 되지 않는다고 보았습니다.

또한 전기·수도 사용량이 지속적이고 주거 패턴과 유사하다는 점도 중요한 근거가 되었습니다. 즉, 단순히 사람이 드나든 흔적을 넘어 생활 패턴이 확인되는 경우 주거성을 인정하는 흐름입니다.

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② 공실·시설 철거 등으로 주거 기능이 상실된 경우 — 주택 불인정

(심사양도2011-0309) “주거에 필요한 시설이 제거되어 사실상 주거생활이 불가능한 상태라면 주택으로 보기 어렵다.”

 

이 사건에서는 내부 주거시설이 상당 부분 철거되어 있었고, 상당 기간 동안 공실 상태가 지속되었습니다.

전입신고 기록도 없었습니다.

심판원은 이러한 사실을 근거로 주택으로 보기 위해 필요한 가장 기본적인 ‘거주 가능성’ 자체가 결여되었다고 판단하였습니다.

또한 전기·수도 사용량 역시 거의 없는 수준이었고, 이는 장기간 실제 사용이 없었다는 정황증거로 활용되었습니다. 실무에서도 이런 경우에는 거의 예외 없이 “주택 아님”으로 판단된다고 보시면 됩니다.

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③ 주거인지 업무인지 불명확한 경우 — 공부상 용도 적용

 

(심사-양도-2024-0008) “용도가 분명하지 아니한 경우에는 공부상 용도에 따른다.”

 

이 문구는 단순한 설명이 아니라 실무 기준을 완전히 명확히 제시한 선언적 문장입니다.
즉, 주거 사용이 명확하게 입증되지 않는 이상 오피스텔은 원칙적으로 ‘업무시설’로 보겠다는 의미입니다.

이 사건에서는 임차인의 실제 사용이 업무인지 주거인지 불명확했고, 생활 패턴도 모순되거나 일관성이 없었습니다.

심판원은 이러한 불명확성을 근거로 오피스텔을 주택으로 인정하지 않았습니다.

최근의 분쟁 경향을 보더라도 주거성이 불분명한 경우에는 더 이상 ‘주택으로 볼 여지’를 넓게 해석하지 않는 방향으로 흐르고 있습니다.

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3️⃣ 실제로 판단하는 순서

실무에서는 아래의 논리 순서로 주택 여부를 판단합니다.

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(1) 건축물대장 용도 확인

오피스텔은 기본적으로 ‘업무시설’입니다.
주택으로 인정받으려면 이 기본값을 뒤집을 만큼 명확한 주거 사용 증거가 필요합니다.

 

(2) 실제 주거 사용 여부를 입증할 수 있는가?

대표적인 증거는 다음과 같습니다.

• 전입신고
• 장기 거주한 임차인
• 임대차계약서 목적이 “거주”인지 여부
• 전기·수도 사용량 패턴
• 내부 사진 및 생활 흔적
• 우편물 수령 기록

이 중 두세 가지 이상이 일관되게 나타나면 주거성 인정 가능성이 매우 높습니다.

 

(3) 주거 사용이 불분명한 경우 → 공부상 용도 우선

앞서 보았듯이 "심사-양도-2024-0008 용도가 분명하지 아니한 경우에는 공부상 용도에 따른다.” 라는 기준은 실무에서 매우 중요합니다.
사실상 이 문구는 “애매하면 업무시설로 본다”는 원칙을 의미합니다.

 

(4) 공실·시설 철거 상태면 절대 주택 아님

“주거 기능 상실”은 오피스텔 판단에서 가장 결정적인 요소입니다.
이는 "심사양도2011-0309"의 다음 문장에서 정확히 드러납니다.

(심사양도2011-0309) “주거에 필요한 시설이 제거되어 사실상 주거생활이 불가능한 상태라면 주택으로 보기 어렵다.”

이 경우는 실무에서도 거의 논쟁의 여지가 없습니다.

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4️⃣ 실무 오해 바로잡기

✖ “오피스텔이면 구조상 주택 아닌가요?”

→ 구조는 보조 요소일 뿐이며, 실제 생활 흔적이 핵심입니다.

 

✖ “잠깐이라도 사람이 살았대요.”

→ 단기 체류는 주거로 보지 않습니다. → 장기간 생활 패턴이 필요합니다.

 

✖ “짐이 조금 있었던 것 같아요.”

→ 거주 증거로는 부족합니다.

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5️⃣ 2025년 기준 결론 – 핵심은 단 하나, “명확성”

재건축·상속·임대 등 다양한 상황에서 오피스텔이 자주 문제되지만, 결국 판단 구조는 단순합니다.

① 실제 거주 사실이 명확하면 → 주택 인정
② 거주 여부가 모호하면 → 업무시설(주택 아님)
③ 공실·시설 제거 상태라면 → 당연히 주택 아님

 

이 세 가지 원칙이 2024~2025년 판례 전체를 관통하는 근거입니다.

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🔚 마무리

오피스텔은 형태보다 실제 생활 흔적이 핵심이며, 주거 사용이 불명확한 경우에는 납세자에게 불리하게 판단되는 경향이 강해지고 있습니다.

따라서 비과세나 주택 수 판정이 중요한 경우라면 주거 사용을 입증할 수 있는 자료를 사전에 얼마나 명확히 관리하느냐가 승부라고 할 수 있습니다.

 

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