상생임대주택 비과세, 입주권 전환해도 인정될까?｜2025 최신 해석 총정리

상생임대주택 비과세는 최근 1세대1주택 비과세 규정 중에서도 적용 범위가 빠르게 확대되고 있는 영역입니다.
실거주 없이도 비과세 요건을 충족할 수 있다는 점 때문에 실제 세금 영향이 매우 큰 편이며, 재개발·재건축 구역에서 상생임대를 활용한 비과세 검토가 꾸준히 증가하고 있습니다.

 

이번 글에서 검토할 내용은 다음과 같습니다. 

• 상생임대 요건을 충족한 후 주택이 입주권으로 바뀌면 비과세는 유지되는가?
• 상생임대를 충족하는 시점이 관리처분인가 이후여도 인정되는가?
• 해외 체류 등으로 비거주자로 판정된 기간의 임대차계약은 유효한가?

2024년 말~2025년 초 국세청이 발표한 예규 3건을 중심으로 상생임대주택 비과세의 실제 적용 범위를 정리합니다.

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1️⃣ 상생임대주택 비과세는 “거주요건 대체” 규정입니다

우선 구조를 먼저 짚어야 합니다.
상생임대주택은 본질적으로 실거주 2년 요건을 대체하는 제도입니다.

즉, “해당 주택을 직접 거주하지 않아도 비과세를 인정할 수 있는 특례”가 상생임대 요건 충족을 통해 부여되는 것입니다.

따라서 언제, 어떤 상태(주택/입주권)에서 요건을 충족했는지가 실무 판단의 핵심이 됩니다.

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2️⃣ 요건 충족 후 입주권으로 바뀌어도 비과세는 유지됩니다

✔ 예규① 사전-2024-법규재산-0795 (2024.11.20.)

이 예규는 상생임대주택 특례와 입주권 규정의 충돌을 어떻게 이해해야 하는지를 명확하게 정리한 사례입니다.

 

결론은 다음과 같습니다.

상생임대주택 요건을 충족한 후 해당 주택이 멸실되어 입주권으로 전환되더라도, 그 입주권을 양도할 때 1세대1주택 비과세 적용이 가능합니다.

 

즉, 상생임대 요건 충족 시점에서 이미 “거주요건 대체 효과”가 발생했기 때문에 그 이후 자산의 형태가 주택 → 입주권으로 바뀐다고 하더라도 비과세 충족 사실이 소멸하지 않는다는 것입니다.

 

📌 실무에서는 이렇게 판단합니다

• 상생임대 요건 충족 → 그 순간 비과세 요건이 완성
• 이후 관리처분인가, 멸실, 입주권 전환이 일어나더라도 기존 상생임대 인정 상태가 유지됨

따라서 재개발·재건축 구역에서 상생임대를 했다면, 입주권 상태로 넘어가도 비과세 안정성이 매우 높아집니다.

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3️⃣ 상생임대 요건은 “입주권 전환 후” 충족해도 인정됩니다

✔ 예규② 서면-2024-법규재산-0802 (2024.12.19.)

관리처분계획인가 이후 입주권 상태에서 상생임대 요건을 충족해도 1세대1주택 비과세 특례 적용이 가능합니다.

 

즉, 상생임대 요건 충족 시점이

• 주택 상태일 필요도 없고,
• 반드시 관리처분 이전일 필요도 없습니다.

📌 국세청이 이렇게 해석한 이유는?

상생임대의 본질은 실거주 요건을 충족시키지 않아도 되게 해주는 것입니다.
따라서 요건 충족이 실제 주택의 구조적 상태(존재 여부)에 종속될 필요가 없으며, 임대차계약과 임대 유지의 실질이 중요하다는 취지입니다.

 

📌 실무적으로 의미하는 바

• 상생임대 진행 중 관리처분인가가 떨어져도 계속 요건 충족 가능
• 임대기간이 입주권 전환 이후에 걸쳐 있어도 문제 없음
• 상생임대를 통한 비과세 전략의 활용 범위가 기존보다 넓어진 셈입니다

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4️⃣ 단, 비거주자가 체결한 임대차계약은 상생임대로 인정되지 않습니다

✔ 예규③ 서면-2023-법규재산-1281 (2025.03.31.)

이 예규는 상생임대주택 특례의 한계를 명확히 보여줍니다.

 

결론은 다음과 같습니다.

비거주자 상태에서 체결한 직전임대차 또는 상생임대차 계약은 상생임대주택 비과세 요건 충족으로 인정되지 않습니다.

 

즉, 상생임대 특례는 “거주자”인 상태에서 체결한 임대차계약을 전제로 한다는 점을 확실히 한 것입니다.

 

✔ 왜 비거주자는 인정되지 않는가?

비거주자는 국내 주소지·거소가 없어 “실제 임대주택 관리행위”가 어렵고, 세법상 거주자에게 인정되는 특례성 규정의 적용이 제한되기 때문입니다.

 

📌 실무에서는 이런 경우가 문제됩니다

• 해외 체류로 비거주자 판정이 된 상태에서 임대차계약을 체결한 경우
• 귀국 전 기간 중의 상생임대 기간을 요건으로 주장하는 경우

이런 경우는 상생임대주택 비과세 요건 충족 기간으로 계산할 수 없습니다.

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5️⃣ 실무에서 기억해야 할 결정적 포인트 3가지입니다

① 상생임대 요건 충족 시점이 가장 중요합니다

요건을 충족한 순간 거주요건 대체 효과가 확정됩니다.
그 이후 주택이 입주권으로 바뀌어도 비과세는 유지됩니다.

 

② 입주권 상태에서 요건 충족해도 인정됩니다

2024~2025년 예규는 상생임대와 입주권 규정을 매우 유연하게 해석하고 있습니다.
재건축·재개발 지역에서는 전략적 활용 범위가 크게 넓어졌습니다.

 

③ 비거주자 기간에 체결한 계약은 인정되지 않습니다

상생임대의 실질 요건을 충족하려면 “거주자 상태에서의 임대차계약”이 필수입니다.

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6️⃣ 마무리 — 상생임대는 강력하지만, 적용 기준은 더 섬세해졌습니다

2024~2025년 예규를 보면 국세청은 상생임대주택 특례를 “주택 형태 변경(멸실·입주권 등)에 구속되지 않는 특례”로 인정하는 방향으로 가고 있습니다.

 

단, 거주자 요건과 계약 체결 시점은 여전히 가장 중요한 요소임을 잊으면 안 됩니다.

 

실무적으로는 다음 흐름으로 판단하면 오류가 거의 없습니다.

1. 상생임대 요건 충족 시점 확인
2. 그 시점의 자산 형태(주택/입주권)는 중요하지 않음
3. 비거주 기간의 계약은 요건에서 제외
4. 비과세 적용 가능 여부 판단

상생임대를 제대로 해석하면 실거주 없이도 비과세를 확보할 수 있는 전략적 가치가 매우 큽니다.

 

 

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