국민주택 발코니 확장, 부가세 면세? 과세? ― 선택공사 판정 기준

국민주택을 짓거나 분양하는 과정에서 가장 자주 나오는 질문 중 하나가 있습니다.
“발코니 확장 비용도 부가세를 내야 하나요?”
주택 자체는 면세라는 사실은 대부분 알고 계시지만, 확장공사는 주택의 일부인지 별도 공사인지가 명확하지 않아 현장에서 혼선이 많습니다.

 

특히 시행사나 건설사에서는
“전 세대를 확장형으로 설계했는데도 과세인가요?”라는 문의가 반복되는데요.
결론부터 말씀드리면, 주택 본공사는 면세지만 발코니 확장은 과세가 원칙입니다.

 

부가세법이 ‘주택의 필수 구조’와 ‘선택적 옵션공사’를 구분하고 있기 때문이죠.

조금 복잡해 보이지만, 기준을 정확히 이해하면 판단은 의외로 단순합니다.
오늘은 발코니 확장공사가 왜 면세에서 제외되는지, 법령·예규·실무 사례를 중심으로 깔끔하게 정리해보겠습니다.

1️⃣ 국민주택은 면세지만, 발코니 확장은 예외입니다

국민주택(전용 85㎡ 이하) 공사에서는 주택 자체는 면세지만,
“발코니 확장까지 면세일까?”라는 질문은 매년 반복됩니다.

 

주택 건설용역은 기본적으로 면세입니다.
그러나 발코니 확장은 주택의 필수 구조가 아니라 선택적 옵션공사여서 결과가 완전히 달라집니다.

 

즉, 같은 도급계약 안에 있더라도 주택 본공사(면세)와 확장공사(과세)는 구분해야 합니다.

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2️⃣ 법적 근거 ― 국민주택 건설은 면세, 부수되지 않는 공사는 과세

부가세 면세의 근거는

「부가가치세법」 제26조 제1항 제9호 “국민주택 및 그 건설용역의 공급은 부가가치세를 면제한다.”

 

여기까지만 보면 주택과 관련된 모든 공사가 면세처럼 보이지만,

시행령 제35조 제1항 제2호 “국민주택 건설에 통상적으로 부수되지 아니하는 용역은 면세하지 아니한다.”

 

즉,
✔ 구조체·골조·단열·창호처럼 주택의 본질적 구성요소만 면세
✔ 발코니 확장·붙박이장·인테리어 등 선택공사는 과세

이 구조를 먼저 이해해야 판단이 명확해집니다.

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3️⃣ 왜 발코니 확장은 면세 대상이 아닐까? 

국세청은 확장공사를 주택 건설의 필수 공정이 아니고, 입주자의 선택에 따라 달라지는 부대공사로 해석합니다.

 

대표 예규 세 가지를 보면 방향이 동일합니다.

 

📌 관련 예규

 

① 서면-2017-법령해석부가-3484 (2019.01.22)
→ “발코니 확장공사는 국민주택 규모 건설용역과 구분되는 별도 과세용역.”

 

② 기획재정부 부가가치세제과-54 (2019.01.15)
→ “전 세대를 확장형으로 설계·도급하더라도 주택 본공사와 구분되는 별도 용역.”

 

③ 기준-2018-법령해석부가-0087 (2018.04.25)
→ “발코니 확장은 통상적 부수공사가 아니므로 과세.”

 

즉,
🔹 모든 세대가 확장형 구조로 설계되더라도
🔹 선택공사 성격은 변하지 않기 때문에

→ 국세청은 항상 ‘과세 용역’으로 판단합니다.

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4️⃣ 실무 사례 ― 전 세대 확장형 구조라도 과세가 원칙입니다

시행사 A는 전 세대를 발코니 확장형으로 설계하고 본공사비는 면세, 확장공사비는 과세로 처리했습니다.

준공 직전 “확장도 집의 일부니까 면세여야 하지 않나?”라는 의견이 나왔지만, 국세청의 답은 동일했습니다.

 

👉 “발코니 확장은 국민주택 건설에 통상 부수되지 않으므로 과세 대상입니다.”

이는 세대 구성과 무관합니다.
완공 시점에 모든 세대가 확장형이라도, “선택공사”라는 성격은 바뀌지 않습니다.

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5️⃣ 면세·과세 구분표

구분	주택 건설공사	발코니 확장공사
부가세	면세	과세(10%)
법적 근거	부가세법 제26조 제1항 제9호	예규·시행령 제35조
성격	주택의 기본 구조	선택형 옵션·추가공사
세금계산서	미발급	발급 필수
매입세액 공제	불가	가능

확장공사는 과세이므로
✔ 세금계산서를 발급해야 하고
✔ 매입세액 공제도 가능합니다.

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6️⃣ 실무 포인트 ― 회계와 계약서가 가장 중요합니다

발코니 확장은 면세·과세 혼합계약 위험이 매우 높습니다.
조사에서도 가장 많이 지적되는 항목이죠.

실무 체크리스트

• 주택(면세)과 확장공사(과세) 계약서 분리
•  일괄도급 시, 내역서에서 면세·과세 항목을 명확히 구분
•  확장비 매입세액 공제 누락 여부 확인
•  확장 외 옵션(시스템에어컨·붙박이장)은 기본적으로 과세 처리

 

특히 확장공사비를 주택 면세 공사에 포함시키면 → 혼합공급 판단 → 추징 + 가산세 위험 회계 처리 단계부터 확실히 분리해야 합니다.

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💬 코멘트

현장에서는 “전부 확장형 구조라 집의 일부 아닌가요?”라는 질문이 계속 나옵니다.
하지만 부가세판단은 ‘필수 공정인지’ 여부가 기준입니다.

발코니 확장, 붙박이장, 시스템에어컨은 대부분 주택 건설에 필수적이지 않은 선택공사이기 때문에 과세로 처리하는 것이 가장 안전합니다.

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✅ 정리

• 국민주택 본공사(골조·기본 구조) → 부가세 면세
• 발코니 확장 등 선택공사 → 부가세 과세(10%)
• 전 세대 확장형이어도 예외 없음
• 계약서·내역서를 면세/과세 분리해야 세무조사 리스크 제거
• 매입세액 공제 가능하므로 회계 처리 시 주의

결론적으로 발코니 확장은 👉 “면세 주택에 부수된 별도 과세 용역”
이라는 해석이 가장 안전하며, 실무에서는 처음 계약 단계부터 명확히 구분해 관리하는 것이 최선의 절세 전략입니다.

 

 

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