재산분할 부동산 취득가액 왜 그대로일까｜양도소득세 승계 구조 정리

앞선 글에서는 재산분할·공유물분할이 원칙적으로 양도소득세 과세 대상이 아니라는 점을 정산금의 성격과 지분가액 기준을 중심으로 정리했습니다.

하지만 실무에서는 다음 단계에서 반드시 같은 질문이 이어집니다.

“정산금까지 주고 부동산을 가져왔는데, 그럼 취득가액은 얼마로 보나요?”

 

이 질문에 대한 답이 재산분할 세무에서 가장 오해가 많고, 실제 세금 부담으로 직결되는 핵심 쟁점입니다.

 

재산분할·공유물분할의 기본 과세 원칙은 「재산분할·공유물분할, 정산금 있어도 양도세가 과세되지 않는 이유」에서정리했습니다.

https://youngtax.tistory.com/355

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1️⃣ 결론부터 정리하면

재산분할로 부동산을 단독 취득한 경우에도 세법은 이를 새로운 취득으로 보지 않습니다.

 

그 결과,

• 취득시기 → 최초 취득 시점
• 취득가액 → 최초 취득가액 그대로

👉 재산분할 과정에서 지급한 정산금은 취득가액에 포함되지 않습니다.

 

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2️⃣ 왜 ‘현금을 줬는데도’ 취득가액이 늘지 않을까

세법이 이 문제를 바라보는 관점은 단순합니다.

재산분할은

• 매매 ❌
• 교환 ❌
• 새로운 취득 ❌

이 아니라, 기존 공동재산의 권리 귀속을 정리하는 절차 로 보기 때문입니다.

 

즉, 재산분할 전에도 해당 부동산은 이미 공동으로 취득된 자산이며, 재산분할은 그 소유형태만 정리하는 과정이라는 것입니다.

이러한 전제 때문에 재산분할 과정에서 지급된 정산금은 부동산을 새로 취득하기 위한 대가가 아니라, 분할 비율을 맞추기 위한 조정금으로 평가됩니다.

따라서 세법상 정산금을 취득가액으로 인정할 근거가 없게 됩니다.

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3️⃣ 숫자로 보면 구조가 더 분명해진다

 

▶ 사례 설정

• 최초 부동산 취득가액: 2억 원
• 재산분할 시점 시가: 4억 원
• 재산분할 비율: 50 : 50
• 한쪽이 부동산 전부를 취득
• 상대방에게 정산금 2억 원 지급

실무에서는 이 단계에서 “실질적으로 4억을 주고 취득한 것 아니냐”는 직관적인 반응이 나오기 쉽습니다.

그러나 세법은 자금의 이동이 아니라, 자산의 역사를 기준으로 판단합니다.

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▶ 세법상 처리 결과

① 부동산을 취득한 사람

• 취득가액: 2억 원
• 취득시기: 최초 취득 시점

② 정산금을 받은 사람

• 재산분할로 받은 금전
• 양도 아님 → 과세 없음

즉, 부동산을 가져간 사람은 정산금 2억 원을 지급했음에도 불구하고, 세법상 취득가액은 전혀 증가하지 않습니다.

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4️⃣ 그래서 결국 누가 세금을 부담하게 될까

이 구조에서 가장 중요한 점은 양도차익이 소멸되지 않는다는 것입니다.

앞선 사례에서 이후 해당 부동산을 6억 원에 양도한다면,

• 양도가액: 6억
• 취득가액: 2억
• 양도차익: 4억

👉 이 4억 전부가 부동산을 취득한 사람의 양도차익이 됩니다.

재산분할 당시 정산금을 받은 상대방은 분할 시점에도, 향후 양도 시점에도 양도소득세 부담이 없습니다.

결과적으로 재산분할 구조에 따라 세금 부담이 한쪽에 집중되는 결과가 발생합니다.

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5️⃣ “불합리해 보이지만, 세법은 이렇게 본다”

실무에서는 이 결과가 다소 불합리하게 느껴질 수 있습니다.

하지만 세법은 사람이 아니라 자산의 연속성을 기준으로 과세합니다.

• 언제 취득되었는지
• 얼마에 취득되었는지
• 그 자산의 가치 상승이 어디서 발생했는지

이 흐름이 재산분할로 단절되었다고 보지 않기 때문에, 취득가액과 보유기간을 그대로 승계시키는 것입니다.

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6️⃣ 재산분할 설계 시 반드시 고려해야 할 점

부동산을 한쪽이 단독으로 취득하는 방식은 형식상으로는 단순해 보일 수 있지만, 세무적으로는 가장 불리한 구조가 될 수 있습니다.

특히 다음과 같은 경우라면 더욱 그렇습니다.

• 보유기간이 긴 부동산
• 시가 상승 폭이 큰 부동산
• 향후 처분 가능성이 높은 부동산

이 경우에는 정산금의 크기보다 미래의 양도소득세 부담을 반드시 함께 고려해야 합니다.

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✔︎ 정리

재산분할로 부동산을 단독 취득하더라도, 정산금은 취득가액이 되지 않고 최초 취득가액과 취득시기를 그대로 승계하며 향후 양도소득세 부담은 부동산을 취득한 쪽에 전부 귀속됩니다.

 

다만 분할의 형식을 취했더라도 양도로 전환되는 경우는 「재산분할·공유물분할, 양도로 바뀌는 순간들」에서 따로 정리했습니다.

https://youngtax.tistory.com/357

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📌 관련 판례·유권해석 원문 정리

대법원 96누14401 판결
이혼에 따른 재산분할은 혼인 중 공동으로 형성된 재산을 청산하는 것으로, 새로운 취득이나 양도로 볼 수 없다.

 

대법원 2002두6422 판결
재산분할로 귀속된 부동산의 취득시기 및 취득가액은 종전 공동 취득 당시를 기준으로 판단한다.

 

서울행정법원 2022구합64686 판결
재산분할 과정에서 지급한 금전은 자산 취득의 대가로 보기 어렵고, 취득가액에 포함되지 아니한다.

 

 

✔︎ 한 줄 요약

재산분할에서 지급한 정산금은 취득가액이 되지 않으며, 양도소득세 부담은 부동산을 취득한 사람에게 집중됩니다.

 

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