상속·증여세에서 시가는 어떻게 결정될까— 매매사례가액·감정가액이 충돌할 때 기준

상속세와 증여세를 검토할 때 가장 먼저 부딪히는 질문은 단순합니다.

“이 재산, 얼마로 신고해야 하나?”

 

그러나 이 질문에 대한 답은 결코 단순하지 않습니다.
상속·증여세는 공시가격이나 기준시가가 아니라, ‘시가’를 기준으로 과세하는 구조이기 때문입니다.

문제는 이 시가가 항상 하나로 명확하게 존재하지 않는다는 데 있습니다.

매매사례가액이 있을 수도 있고, 감정가액이 둘 이상 존재할 수도 있으며, 경우에 따라서는 여러 개의 ‘시가 후보’가 동시에 등장하기도 합니다.

 

이 글에서는 상속·증여세에서 말하는 시가의 법적 의미, 그리고 매매사례가액·감정가액이 시가로 선택되는 구조를 실무 기준으로 정리해봅니다.

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1️⃣ 시가의 법적 개념부터 정리하면

상속세 및 증여세는 원칙적으로 평가기준일 현재의 시가를 기준으로 과세합니다.

여기서 말하는 시가란, 불특정 다수인 사이에서 자유로운 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 의미합니다.

중요한 점은 시가가 반드시 ‘실제 거래가’일 필요는 없다는 것입니다.

세법은 매매가액뿐 아니라 감정가액, 공매가액, 수용가액 등도 일정 요건을 충족하면 시가로 인정하도록 규정하고 있습니다.

즉, 시가는 하나의 숫자가 아니라 ‘판단 결과’에 가깝습니다.

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2️⃣ 매매사례가액이 시가가 되는 구조

평가기준일 전후 일정 기간 내에 해당 재산에 대한 실제 매매사실이 존재한다면, 그 거래가액은 가장 강력한 시가 후보가 됩니다.

다만, 아무 매매가액이나 모두 시가가 되는 것은 아닙니다.

다음과 같은 경우에는 매매사례가액이라 하더라도 시가에서 배제될 수 있습니다.

• 특수관계인 간 거래
• 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우
• 정상적인 시장 거래로 보기 어려운 경우

이 요건을 통과한 정상적인 매매사례가액이 있다면, 세법은 이를 가장 우선적인 시가로 봅니다.

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3️⃣ 유사매매사례가액 판단 기준— 면적·위치·용도·종목

문제는 해당 재산 자체의 매매사례가 없는 경우입니다.

이때 세법은 완전히 동일한 물건이 아니더라도, 일정 요건을 충족하는 유사한 재산의 매매사례를 시가로 인정할 수 있도록 하고 있습니다.

이때 보는 기준이 바로 다음 네 가지입니다.

• 면적
• 위치
• 용도
• 종목

이 네 요소가 동일하거나 사회통념상 유사하다고 판단되면, 그 매매가액은 유사매매사례가액으로서 시가로 인정될 수 있습니다.

다만 이 부분은 법률 규정만으로 결론이 나지 않는 영역입니다.

결국 사실판단의 영역으로 넘어가며, 사안에 따라 과세관청과 납세자 간의 판단이 엇갈리는 지점이기도 합니다.

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4️⃣ 시가가 여러 개인 경우의 선택 원칙

실무에서 가장 자주 문제가 되는 부분이 바로 이 지점입니다.

• 매매사례가액이 존재하고
• 감정가액도 둘 이상 존재하는 경우

이처럼 시가로 볼 수 있는 가액이 둘 이상 존재하는 경우, 어느 가액을 선택해야 할까요?

세법은 이 경우 “평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액”을 선택하도록 규정하고 있습니다.

중요한 점은 여기서 말하는 ‘날’의 의미입니다.

• 매매사례가액 → 매매계약일
• 감정가액 → 가격산정기준일과 평가서 작성일을 함께 고려

즉, 단순히 “상속개시일에 더 가까워 보인다”는 인상으로 판단할 수 없고, 각 가액별로 법이 정한 기준일을 정확히 대입해야 합니다.

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5️⃣ 감정가액과 매매가액이 충돌하는 경우

감정가액과 매매가액이 모두 존재하는 경우, 실무에서는 종종 이런 질문이 나옵니다.

“감정가액이 더 낮은데, 그걸 쓰면 안 되나요?”

그러나 감정가액이 존재한다는 이유만으로 매매사례가액을 배제할 수는 없습니다.

• 정상적인 매매사례가액이 있고
• 그 매매가액이 평가기간 요건을 충족한다면

원칙적으로는 매매사례가액이 우선합니다.

다만, 감정가액과 매매가액 중 어느 것이 평가기준일에 더 가까운지에 따라 선택 결과가 달라지는 경우도 발생합니다.

이 지점이 바로 상속·증여세 시가 판단이 수식이 아니라 구조 문제가 되는 이유입니다.

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6️⃣ 결국 시가는 ‘사실판단’이 되는 지점

정리하면 이렇습니다.

• 시가는 하나의 고정값이 아니다
• 매매사례가액, 감정가액은 모두 시가 후보가 될 수 있다
• 여러 가액이 존재하면 평가기준일과의 거리로 선택한다

그러나 이 모든 과정을 거친 이후에도, 최종 결론은 종종 하나의 문장으로 귀결됩니다.

“구체적인 사실관계를 종합하여 판단할 사항”

상속·증여세에서 시가는 법 조문만 읽어서 자동으로 결정되는 개념이 아니라, 거래 구조·시점·가액의 성격을 종합해 판단하는 실무 개념입니다.

그래서 시가 판단은  신고 단계에서부터 구조적으로 검토해두지 않으면 사후에 쉽게 뒤집힐 수 있습니다.

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✔︎ 정리

상속·증여세에서 시가는 단순히 “싼 걸 쓰면 된다”거나 “감정 받아두면 안전하다”는 문제가 아닙니다.

• 정상적인 매매사례가액이 있으면 우선 검토
• 없을 경우 유사매매사례 여부 판단
• 감정가액이 있다면 기준일 구조 확인
• 시가가 둘 이상이면 ‘가장 가까운 날’ 원칙 적용

이 기준을 정확히 이해해야 다음 단계인 증여 반환, 재증여, 국외재산 증여 구조에서도 혼란 없이 판단할 수 있습니다.

 

관련 예규·판례·법령 정리

기획재정부 재산세제과-523 (2024.5.1.)
상속재산 평가기간 내에 매매사례가액과 감정가액이 모두 존재하는 경우, 시가로 볼 수 있는 가액이 둘 이상이면 평가기준일 전후 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용함.
이때 감정가액의 경우에는 가격산정기준일과 감정평가서 작성일을 함께 고려해야 함.

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감정가액과 매매가액이 동시에 있는 경우
서면-2024-상속증여-4688 (2025.11.19.)
상속재산 평가기간 내에 감정가액과 매매가액이 모두 존재하는 경우, 해당 재산의 시가는 평가기준일부터 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의함.

 

매매사례가액·유사매매사례가액 판단 기준
재산세과-314 (2009.9.25.)
상속재산의 시가 판단 시, 상속개시일 전후 6개월 이내에 해당 재산 또는 면적·위치·용도·종목이 동일하거나 유사한 재산의 매매사례가액이 있는 경우 그 가액은 시가로 인정될 수 있음. 다만 유사성 판단은 사실판단 사항임.

 

 시가 판단의 기본 법적 근거
「상속세 및 증여세법」 제60조 (평가의 원칙)
상속세 및 증여세는 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 따라 평가함. 시가는 불특정 다수인 간 자유로운 거래에서 통상 성립된다고 인정되는 가액을 의미하며, 매매가액·감정가액 등 대통령령으로 정하는 가액을 포함함.
같은 법 시행령 제49조
평가기준일 전후 일정 기간 내의 매매·감정·수용·경매·공매 가액을 시가로 인정할 수 있으며, 시가가 둘 이상인 경우에는
평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날의 가액을 적용함.

 

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