상속·증여세 부동산 평가 순서 완전해설 ― 시가·공시가격·감정평가 적용 기준(2025)

상속세나 증여세 신고를 하다 보면, 숫자보다 먼저 막히는 부분이 있습니다.
“이 부동산을 도대체 얼마로 평가해야 하지?”라는 질문이죠.

 

겉으로 보기에는 단순해 보이지만, 막상 실제 사례를 들여다보면 상황이 크게 달라집니다.
같은 꼬마빌딩인데도 감정평가액·공시가격·유사매매사례가가 서로 엇갈리기도 하고,
아파트처럼 거래가 풍부한 자산은 시가가 너무 명확해서 선택의 여지가 없을 때도 있습니다.

 

그래서 신고할 때마다 고민이 생깁니다.
“시가로 해야 하나?”, “감정평가를 해야 하는가?”, “공시가격으로 신고하면 안전할까?”
실무에서는 이 선택에 따라 세금이 몇 천만 원씩 달라지는 경우가 흔합니다.

 

이번 글에서는 어렵게 느껴지는 ‘부동산 평가’를
👉 어떤 순서로 자료를 확인하고,
👉 실무에서는 무엇을 기준으로 선택하는지,
👉 리스크 없이 신고하려면 어떤 절차를 밟아야 하는지,

 

이 흐름 위주로 차근히 정리해보려고 합니다.

이 순서만 이해해도 평가 실수는 크게 줄고, 상속·증여세 전체 구조를 바라보는 눈이 훨씬 선명해질 거예요.

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1️⃣ 평가의 대원칙 — “시가 우선, 공시가격은 최후의 수단”

부동산 평가의 원칙은 「상속세 및 증여세법」 제60조에 있습니다.
상속일·증여일 당시의 시가가 원칙, 그 시가를 입증할 수 없을 때에야 비로소 공시가·기준시가 등 보충적 평가가 허용됩니다.

 

여기서 중요한 포인트는 하나입니다.
“공시가격이 편하니까 그걸로 신고할게요”라는 선택지는 없습니다.
세무서는 시가가 존재하는데 기준시가로 신고한 경우 자동 보정을 하고, 차이가 크면 사후 감정을 붙여 과세표준을 다시 산정하기도 합니다.

즉, 평가는 ‘쉽게 신고하는 방식’이 아니라 ‘입증 가능성’의 문제입니다.

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2️⃣ Step 1: 유사매매사례 먼저 확인한다 — 가장 강력한 시그널

부동산 평가에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 유사매매사례입니다.
실무에서는 이 단계만 제대로 해도 전체 판단의 50%가 끝났다고 봅니다.

 

✔ 유사사례 체크 기준(아파트·오피스텔 기준)

• 평가기준일 전후 6개월
• 전용면적 ±5%
• 공시가격 ±5%
• 동일 단지·동일 동이거나 유사 위치

이 조건을 충족하면 거의 100% 시가로 인정됩니다.
유사사례가 잡히는 순간, 기준시가는 선택지가 아닙니다.

 

✔ 실무 팁

“국토부 실거래가”만 보지 마세요. 국세청 홈택스의 ‘상속·증여·재산평가’ 서비스가 훨씬 정교하게 필터링해 줍니다.
세법상 인정 가능한 사례만 골라주기 때문에, 실무에서 가장 먼저 확인하는 도구입니다.

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3️⃣ Step 2: 감정평가 필요성 판단 — 거래가 드문 자산의 핵심 도구

아파트는 유사사례가 풍부하지만, 단독주택·근린상가·꼬마빌딩·토지 등은 거래가 희소합니다.
이런 자산은 감정평가를 고려해야 합니다.

 

✔ 감정평가가 필요한 세 가지 상황

1. 유사사례는 있지만 특이점(공부상 하자·위치·구조)이 있어 시가로 사용하기 곤란할 때
2. 기준시가와 실제 시세의 차이가 너무 클 때
3. 상속재산 전체 구조에서 특정 부동산의 가액을 전략적으로 조정해야 할 때

✔ 감정평가 적용 요건

• 시가표준액 10억 이하: 1개 감정평가도 인정
• 10억 초과: 2개 기관 평균
• 평가기준일 전후 6개월 이내 평가가 일반적 기준

여기서 중요한 건 “평가조건의 동일성”입니다.
두 감정평가법인이 다른 기준일·다른 범위·다른 전제를 쓰면 평균이 무의미해집니다.
그래서 실무에서는 의뢰 단계에서 반드시
👉 기준일 통일 / 현황 동일 / 전제조건 일치
이 세 가지를 체크합니다.

 

✔ 감정평가의 전략적 활용

감정가가 유사사례보다 더 낮게 나오는 경우가 있습니다.
이때는 감정가액을 적용하는 것이 오히려 유리합니다.
반대로 감정가가 기준시가보다 높아도, 장기적으로는 양도 시 취득가액을 올리는 효과가 있어 전체 절세가 되는 경우도 있습니다.

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4️⃣ Step 3: 공매·경매·수용가액 체크 — “시가의 또 다른 공식 자료”

특수한 경우에 활용할수 있는 자료입니다.

• 법원 경매 낙찰가
• 공매 낙찰가
• 공익사업 수용 보상가액

이 가액들도 평가기준일 전후 6개월 범위에 있다면 시가로 인정됩니다.

 

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5️⃣ Step 4: 시가 자료가 여러 개일 때 — “시간적 근접성”이 우선

다음과 같이 여러자료가 있는 경우가 있을 수 있습니다.

• 유사매매사례 2개
• 감정평가 1~2개
• 한쪽에서는 공매가액까지 존재

이때 적용 기준은 명확합니다.

✔ 기준일에 가장 가까운 날짜의 가액을 우선 적용
✔ 같은 날 둘 이상이면 평균
✔ 단, 거래의 정상성(대금 청산 여부·특수관계 여부 등)은 별도 검토

예를 들어

• 3월 1일 상속
• 3월 5일 감정 10억
• 3월 25일 실거래 11억

→ 시간적으로 가까운 것은 3월 5일 감정가액이므로 10억이 우선됩니다. (물론 거래가 비정상적이었다면 제외)

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6️⃣ Step 5: 시가가 없을 때만 “공시가격·기준시가”로 내려온다

여기까지 확인했는데도 시가가 없다면, 그제야 보충적 평가를 씁니다.

 

✔ 부동산 유형별 보충적 평가

• 토지: 개별공시지가
• 공동주택: 공동주택 공시가격
• 단독주택: 개별주택가격
• 상가·오피스텔: 국세청 기준시가

하지만 이 단계는 어디까지나 ‘최후의 수단’입니다.
자산이 고가일수록, 개별성이 클수록, 기준시가로 신고하면 → 세무서가 사후 감정평가를 통해 재조정하는 사례가 있습니다.

 

💬 실무 코멘트:
“기준시가는 안전지대가 아닙니다. 오히려 조사 타깃이 되는 경우가 많아요.”

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7️⃣ Step 6: 평가자료가 전혀 없을 때 — “시가 없음” 입증이 더 중요

시가 자료가 없음을 주장하려면 “없다는 사실”을 입증해야 합니다.

실무에서는 다음 문서가 중요합니다.

• 인근 매매사례 전체 조회 기록
• 홈택스 시스템 조회 내역 캡처

이런 자료가 있어야 기준시가 적용을 정당화할 수 있고, 추후 경정 시에도 신뢰도가 높아집니다.

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8️⃣ Step 7: 유형별 실무 전략 — 아파트 vs 빌딩 vs 토지

✔ 아파트

• 유사사례가 풍부 → 무조건 유사사례 먼저
• 공동주택가격은 보충적 평가이므로 2순위

✔ 꼬마빌딩·상가

• 거래 희소성이 높음 → 감정평가를 적극 고려
• 기준시가와 시장가격 차이가 크면 조사 위험 증가

✔ 토지

• 수용·경매가액 활용 가능
• 지목·도로접합·형상 등으로 유사사례 적용 어려운 경우 많음

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9️⃣ 절세·리스크 측면에서의 최종 선택 전략

부동산 평가의 목적은 단순 신고가 아닙니다.
“단계별 총세부담”을 고려한 전략적 선택이 필요합니다.

 

✔ 상속세만 보지 말고 양도세까지 함께 보라

• 감정가가 조금 높아져 상속세가 늘어도 → 양도 시 취득가가 올라가 전체 세부담이 줄 수 있음
• 특히 상속받은 빌딩·토지는 양도차익이 크게 발생하므로 → 감정평가의 의미가 더 커짐

✔ 반대로 가족 간 증여라면?

증여세 부담을 줄이기 위해 감정가를 낮추는 전략이 유용할 때도 있음
하지만 이 경우에도 정상감정·근거자료는 필수입니다.

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최종 체크리스트 — 신고 직전 반드시 점검

•  유사매매사례 존재 여부
•  상속·증여일과 가장 가까운 시가 자료 선택
•  감정평가 의뢰 시 기준일·조건 동일하게
•  기준시가는 최후의 수단
•  상속세+양도세의 총부담 시나리오 검토

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✅ “평가는 절차이고, 논리는 방패다”

상속·증여세 부동산 평가는 시가 → 감정 → 공시가격 순으로 내려가는 명확한 절차가 있습니다.
그리고 그 과정에서 무엇을 먼저 확인하고, 어떤 자료를 남기느냐에 따라 세금이 달라지고, 조사 리스크가 달라집니다.

시가가 있으면 반드시 시가. 시가가 없으면 보충적 평가. 그리고 언제나 ‘논리’와 ‘증빙’이 핵심입니다.

 

평가는 단순 산식이 아닙니다.
재산 구조와 절세 전략, 그리고 조사 리스크까지 아우르는 선택이기 때문에 신고 전 단계에서 ‘어떤 자료를 사용할지’ 보다
‘왜 그 자료를 선택하는지’를 명확히 남기는 것이 가장 중요한 작업입니다.

 

 

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