저가 양도, 어디까지 괜찮을까? 시가 대비 70% 기준과 증여세 위험선 정리

가족 간 거래는 언제나 고민이 많습니다.
증여를 하면 세금이 크고, 정상가로 매매하면 “이걸 왜 파나?”라는 생각이 들어 결정을 미루게 되죠.
그래서 현장에서 가장 많이 검토되는 방식 중 하나가 바로 저가 양도입니다.
시가보다 조금 싸게 팔아서 세 부담을 줄이고, 동시에 자녀에게 재산을 이전하는 구조죠.

 

그런데 문제는 단 하나입니다.
“얼마까지 싸게 팔아도 증여세가 안 나오는가?”
생각보다 기준이 명확하고, 실무에서는 ‘70% 법칙’이라고 부르는 안전선이 존재합니다.

 

이번 글에서는 부모가 7억 원짜리 주택을 자녀에게 5억 원에 판 사례를 중심으로
저가 양도의 법적 근거, 증여세 위험구간, 자금흐름 요건 등을 실무 관점에서 하나씩 정리해보겠습니다.

---

1️⃣ 왜 저가 양도를 고민하는가 ― 증여세 부담이 너무 크기 때문

자녀에게 재산을 넘길 때 가장 단순한 방법은 ‘증여’입니다.
하지만 7억 원을 증여하면 공제 5천만 원을 제외한 약 6억5천만 원이 과세표준이 되고,
세율 구조상 대략 1억 3천만 원 안팎의 증여세가 발생합니다.

부모 입장에서는:

• “세금을 이렇게나 내야 한다고?”
• “지금 당장 현금이 없는데 어떻게 하지?”
• “증여세가 너무 커서 방법을 바꿔야겠다.”

이런 고민이 자연스럽게 생깁니다.

반면, 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 주택이라면 부모가 그 집을 자녀에게 ‘매매’하는 경우 양도세는 0원입니다.

 

그래서 부모와 자녀가 중간지점을 찾게 되죠.
즉, 정상가 7억이 아니라 5억 원 매매계약을 체결하는 방식입니다.

---

2️⃣ 저가 양도의 본질 ― “싸게 파는 것은 자유다. 하지만 세법 기준 안에서만.”

가족 간 거래라 해서 막을 수는 없습니다.
법적으로도 시가보다 싸게 파는 것은 원칙적으로 허용됩니다.

 

하지만 문제는 여기서 생깁니다.

시가와 거래금액의 차이가 지나치게 크면 → ‘증여’로 재분류

 

즉, 매매계약서만 있다고 해서 무조건 매매로 인정되는 것이 아니라 세법이 정한 범위를 벗어나면 증여세를 내야 합니다.

그래서 실무에서는 시가 70% 이상이라는 안전선을 기준으로 금액을 설정합니다.

---

3️⃣ “70%”의 실제 법적 근거

많은 분들이 “시가 70%보다 낮으면 무조건 증여세 나온다” 정도로 알고 있는데, 조금 더 정확히 설명하면 다음과 같습니다.

 

법적 근거: 「소득세법」 제101조(부당행위계산의 부인)

 

특수관계인과 거래할 때:

1. 시가의 30% 이상 차이나거나,
2. 그 차액이 3억 원을 초과하면,

그 초과분을 증여로 본다.

 

즉, 아래 2개의 조건 중 하나라도 충족하면 증여세 위험이 생깁니다.

• (시가 × 70%) 미만으로 거래하면 위험
• 또는 차액이 3억 원을 넘으면 위험

예를 들어,

• 시가 7억
• 거래가 5억

이면, 7억 × 70% = 4.9억 → 5억은 70% 이상이므로 안전선 통과
차액 2억 → 3억 미만이므로 이 기준도 통과

그래서 실무에서는 5억이라는 숫자를 많이 선택하는 것입니다.

---

4️⃣ 실무 예시로 다시 정리해보면

 

구분	정상가 매매(7억)	증여	저가 양도(5억)
부모 세금	양도세 0원(1세대1주택)	없음	0원
자녀 세금	없음	증여세 약 1.3억	없음
자녀 취득가	7억	7억	5억
증여효과	없음	7억	약 2억 효과

 

저가 양도는 양도세 부담 없이 자녀에게 재산 이전 효과가 생기기 때문에, 증여보다 경제적으로 유리한 경우가 많습니다.

(단, 취득가가 낮아지는 만큼 향후 자녀 양도세는 증가 — 아래에서 다룸)

---

5️⃣ 국세청이 가장 중요하게 보는 것 ― “계약서가 아니라 돈의 흐름이다”

저가 양도에서 가장 큰 리스크는 실질 부인입니다.

 

📌 국세청의 핵심 검증 포인트

1. 자녀가 부모에게 실제로 돈을 송금했는가?
2. 그 돈의 출처가 명확한가? (근로소득·예금·대출 등)
3. 등기 이전이 실제 진행됐는가?
4. 부모가 그 돈을 다시 자녀에게 돌려주지 않았는가?

이 네 가지 중 하나라도 흔들리면 계약서가 아무리 정교해도 ‘가짜 매매’로 판단될 수 있습니다.

 

💡 실무 코멘트
– 계좌이체는 반드시 자녀 → 부모
– 현금거래 절대 금지
– 자녀의 통장 잔액·입출금 흐름까지 확인될 수 있음

---

6️⃣ 차용계약서를 이용하는 경우 주의점 (실무상 가장 많이 걸린다)

자녀가 5억 현금을 바로 준비하기 어렵다면, 부모가 일시적으로 돈을 빌려주는 방식(차용계약)도 가능합니다.

하지만 이 방식은 리스크가 매우 큽니다.

 

다음 중 하나라도 부족하면 증여로 재분류될 수 있습니다.

• 이자를 시장금리 수준으로 설정하지 않음
• 이자지급이 실제로 이뤄지지 않음
• 원금 상환 기록이 없음
• 차용증만 작성하고 실질 거래가 없음

즉, 차용계약은 ‘형식’보다 ‘실질’이 중요합니다.

 

💬 실무 코멘트
차용계약을 활용하려면 반드시

• 연 4~5% 수준의 이자율
• 월 또는 분기별 이자 지급
• 상환 스케줄
  이 세 가지는 갖춰야 조사 시 방어가 가능합니다.

---

7️⃣ 자녀 입장에서의 세 부담 ― 현재 절세 vs 미래 부담

저가 양도의 단점은 취득가가 낮아진다는 점입니다.

 

예를 들어:

• 5억 취득
• 10억에 매도

→ 양도차익 5억

 

반면 증여였다면 취득가가 7억이므로:

• 7억 취득
• 10억 매도

→ 양도차익 3억

 

즉, 향후 양도세는 저가 양도 시 더 많이 나온다는 의미입니다.

하지만 일반적으로 현재 절세효과(약 1억 이상)가 장래 양도세 증가분보다 큰 경우가 대부분입니다.
그래서 실무에서는 저가 양도를 선호합니다.

---

8️⃣ 실무에서 놓치는 또 하나의 핵심 ― 부모가 1세대 1주택자가 아닐 경우

이 글의 전제는 “부모가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족”한 경우입니다.
만약 다주택자라면 양도세가 크게 나올 수 있고, 그 경우 저가 양도는 오히려 역효과가 날 수 있습니다.

 

📌 반드시 확인해야 할 요소

• 보유기간
• 거주기간
• 조정대상지역 여부
• 일시적 2주택 특례 적용 가능성

이들을 종합적으로 검토해야 저가 양도 여부를 결정할 수 있습니다.

---

9️⃣ 최종 정리 ― ‘70% 안전선’과 ‘자금 흐름’이 모든 것을 결정한다

핵심만 다시 정리해보면 다음과 같습니다.

 

📌 핵심 요약

 

✔ 법적 기준(부당행위계산)

• 시가의 70% 미만 또는
• 차액 3억 원 초과 → 증여로 재분류 가능

✔ 유상거래 인정 요건

• 자녀가 실제로 대금 송금
• 출처 입증
• 부모에게 수취 내역 존재
• 등기 이전 완료
• 돈을 되돌려주는 행위 금지

✔ 차용계약 시 주의

• 이자 지급 필수
• 상환 스케줄 필요
• 실제 송금 있어야 함

✔ 자녀의 향후 리스크

• 취득가가 낮아져 양도세 부담 증가 (그러나 현재 절세효과가 더 큰 경우가 많음)

---

🔚  “형식보다 실질”이 저가 양도의 전부입니다

저가 양도는 세법이 허용하는 범위 안에서는 매우 효율적인 절세 방법이 될 수 있습니다.

그러나 안전선(70% 법칙)과 자금 흐름을 지키지 않으면 순식간에 증여세 추징으로 바뀌기 때문에
계약서보다 증빙 관리, 그리고 거래의 실질이 무엇보다 중요합니다.

 

가족 간 거래일수록 더 투명하게 해두는 것이 세무조사 방어는 물론, 상속세 신고 단계에서도 큰 도움이 됩니다.

 

👨‍👩‍👧 가족 간 거래, 신고를 잘못하면 예상치 못한 세금이 나올 수 있습니다.
📘 실제 사례와 법령 근거를 토대로 ‘증여·양도 시 세금 구조’를 실전 중심으로 해설했습니다.
👉 https://buly.kr/CWuXU0o