상속·증여세 부동산 평가 이렇게 본다 ― 시가·공시가격·감정평가 적용순서 실무정리(2025)

상속세·증여세 신고를 하다 보면, “부동산 가액을 얼마로 잡아야 하나요?”라는 질문이 가장 먼저 나옵니다.
겉으로 보면 단순해 보이지만, 실제 계산은 꽤 복잡합니다. 같은 건물이라도 시가·공시가격·감정평가액 중 무엇을 적용하느냐에 따라 세액이 수천만 원까지 달라지기 때문입니다.

 

특히 아파트처럼 거래사례가 명확한 자산과, 꼬마빌딩처럼 개별성이 강한 자산은 평가 접근 방식 자체가 완전히 다릅니다.

 

이 글에서는 “법에서 어떤 순서로 평가하도록 정하고 있는지”,

그리고 실무에서는 어떤 기준을 가장 먼저 확인해야 하는지 객관적으로 정리했습니다.

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1️⃣ 상속·증여세 부동산 평가의 대원칙 ― “시가가 우선, 기준시가는 보충”

부동산 평가의 원칙은 「상속세 및 증여세법」 제60조에 나와 있습니다.

 

✔ 제60조 제1항
→ “상속세 및 증여세 과세가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 따른다.”

 

✔ 제60조 제2항
→ “시가란 불특정 다수인 사이의 자유로운 거래에서 통상 성립된다고 인정되는 가액.”

 

즉, 세법에서는 시가가 ‘원칙’이고 기준시가는 ‘예외’입니다.
일부에서 “공시가격으로 신고하면 안전하다”라고 생각하는 경우가 많은데, 사실은 그 반대입니다.

국세청은 시가가 존재하면 반드시 시가를 우선 적용하도록 하고 있기 때문에, 공시가격만 보고 신고하면 오히려 추정·보정이 들어오는 경우가 많습니다.

💬 실무 코멘트: “기준시가는 최소한의 안전장치가 아니라, 오히려 조사 타깃이 되는 경우도 있습니다.”

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2️⃣ 시가로 인정되는 3가지 금액 ― 법이 인정하는 ‘진짜 시가’

시가는 막연한 개념이 아니라, 시행령 제49조에서 구체적인 인정 요건을 정해두고 있습니다.
대표적인 3가지가 아래 기준입니다.

 

① 유사매매사례가액(가장 먼저 살펴야 할 항목)

상속일 또는 증여일 전후 6개월 이내에 동일·유사한 부동산의 실제 거래가액이 존재한다면, 그 가액이 ‘시가’입니다.

 

아파트·오피스텔의 경우:

• 전용면적 ±5%
• 공시가격 ±5%
• 동일 단지 내 존재하면 거의 100% 적용됩니다.

이 조건이 충족되면 기준시가로 신고해도 과세당국이 시가로 자동 보정합니다.

💬 실무에서 가장 먼저 확인하는 것이 ‘유사사례 존재 여부’입니다.

 

 

② 감정평가액(전문가 평가가 필요할 때)

감정평가법인이 상속일·증여일 전후 6개월 내 평가한 가액도 시가로 인정됩니다.

• 시가표준액 10억 이하 → 1개 감정평가 인정
• 10억 초과 → 2곳 이상 평균값 사용

상가·꼬마빌딩·단독주택처럼 거래가 드문 자산중 기준시가와 차이가 큰  자산은 감정평가를 진행해 평가하는 것이 안전합니다.

 

③ 공매·경매·수용가액

• 법원 경매 낙찰가
• 공매 낙찰가
• 공익사업 수용가액

이 금액들도 시가로 인정됩니다. 역시 전후 6개월 요건이 동일하게 적용됩니다.

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3️⃣ 기준시가(공시가격)의 적용 범위 ― “입증할 시가가 없을 때만”

기준시가는 시가가 없을 때 사용하는 보충적 평가방법입니다.

부동산 종류별 기준시가는 다음과 같습니다.

• 토지: 개별공시지가
• 공동주택: 공동주택 공시가격
• 상가·오피스텔 등 비주거 건물: 국세청 기준시가

즉, 공시가격은 “편의상 사용하는 기본값”일 뿐, 세법의 원칙은 아닙니다.

 

⚠️ 기준시가 신고 시 발생할수 있는 리스크

1. 유사사례가 있는데 기준시가로 신고
   → 거의 100% 보정됨
   → 추가세 + 납부불성실 가산세까지 발생 가능
2. 고가 부동산을 기준시가로 신고
   → 국세청이 직접 감정평가를 실시해 시가 재산정 가능

💬 실무 코멘트: “공시가와 시세 차이가 큰 빌딩일수록 기준시가 신고는 리스크가 큽니다.”

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4️⃣ 유사매매사례가액은 어떻게 찾을까? (홈택스 활용법)

국토부 실거래가도 참고할 수 있지만, 실무에서는 국세청 홈택스의 ‘상속·증여·재산평가’ 서비스가 훨씬 정확합니다.

홈택스 조회 절차

1.  홈택스 접속 → 로그인
2.  상단 메뉴 → [세금종류별 서비스]
3.  [상속·증여·재산평가] 메뉴 클릭
4.  유형 선택(아파트·단독 등)
5.  주소·면적·공시가격 입력

→ 법적 요건(면적·가격 ±5%) 충족하는 사례만 자동 필터링

 

홈택스는 세법상 인정 가능한 사례만 걸러주는 시스템이라 실무에서는 국토부 실거래가보다 우선합니다.

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5️⃣ 감정평가, 어느 시점에 하는 것이 유리할까?

감정평가는 단순히 “시가 없음의 보충 수단”이 아니라 전략적으로 활용하면 절세 도구가 되기도 합니다.

 

 ① 유사사례가 존재하지만 감정가액이 더 낮을 때

예를 들어 유사사례는 15억, 감정평가는 13억이면 감정가를 적용해 신고하는 것이 합리적입니다.
다만 감정근거가 명확해야 하며, 감정평가보고서의 품질이 중요합니다.

 

 ② 기준시가보다 감정가가 ‘높을 때’도 활용 가치 있음

상속세 부담은 다소 증가하지만, 양도 시 취득가액이 높아져 양도차익이 줄어드는 효과가 있습니다.

즉, 상속세 + 양도세를 종합적으로 고려해 의사결정해야 합니다.

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6️⃣ 실무에서 반드시 체크해야 할 5가지

1.  유사매매사례 먼저 확인(전후 6개월·면적±5%·가격±5%)
2.  시가 여러 개 존재 시 → 상속일·증여일과 가장 가까운 시점 가액 적용
3.  고가 부동산은 감정평가 적극 고려
4.  감정평가 요건: 10억 이하 1곳 / 10억 초과 2곳 평균
5.  기준시가는 최후의 수단이며 조사 리스크가 존재
   
   

 

7️⃣ 결론 ― “시가를 기준으로 한 전략적 평가가 답이다”

정리하면, 상속·증여세 부동산 평가는 다음과 같은 순서로 접근해야 합니다.

 

🔹 1단계: 유사매매사례 존재 여부 확인

🔹 2단계: 감정평가·경매·수용가액 검토

🔹 3단계: 시가 존재 시 반드시 시가 적용

🔹 4단계: 시가가 없을 때만 기준시가 검토

🔹 5단계: 향후 양도세까지 고려한 전략적 선택

 

부동산 평가는 단순한 숫자 입력이 아니라 세금 + 향후 자산운용까지 연결되는 구조 설계 작업입니다.

정확한 평가 없이는 추징·가산세 위험이 커지므로, 신고 전에 시가·근거자료·감정평가 필요성을 충분히 점검하는 것이 가장 확실한 절세 전략입니다.

 

 

 

 

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