아버지에게 돈 빌려 집 샀는데… 증여세? ― 2025 자금출처조사 실제 기준

부모님에게 돈을 빌려 집을 마련하는 일은 실제로 매우 흔합니다.
요즘 사회초년생이나 신혼부부 같은 경우에는 소득 대비 집값이 너무 높다 보니, 부모의 도움 없이 주택을 마련하기가 쉽지 않죠.

이런 과정에서 자연스럽게 “아버지께 잠시 빌린 돈이다”라는 설명이 나오지만, 세무서는 이 부분을 굉장히 민감하게 봅니다. 이유는 단순합니다.

 

그 자금을 스스로 마련했는지, 아니면 사실상 증여인지를 따져야 하기 때문입니다.

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1. 부모에게 빌렸다고 해도 ‘형식’만으로는 거의 인정이 안 된다

세무서에서 가장 먼저 확인하는 건 말보다 ‘흔적’입니다.
차용증만 들고 와도 “그래도 인정받을 수 있겠지?”라고 생각하기 쉬운데, 실제 현장은 다릅니다.

세무서가 보는 1순위는 이자 지급, 2순위는 상환 흐름, 3순위는 금융거래 패턴입니다.
즉, “정말로 돈을 빌려서, 실제로 갚고 있었는가?”를 묻는 것이죠.

 

실무에서 차입으로 인정받으려면 보통 다음 세 가지는 갖춰져야 합니다.

• 실제로 작성된 차용증
• 시중금리에 가까운 이자 지급
• 상환 내역(계좌이체·스케줄 등)

이 중 하나라도 빠지면 차입 인정은 거의 불가능하다고 보시면 됩니다.
특히 소득이 없거나 나이가 어린 자녀의 경우라면 “상환 능력이 없다 → 차입일 수 없다 → 증여로 본다”라는 흐름으로 바로 넘어갑니다.

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2. 자금출처조사는 ‘의심’이 아니라 ‘입증하라는 통보’

간단히 말하면, 세무서는 이렇게 묻는 것입니다.

“당신이 가진 소득과 재산으로 이 금액을 마련하는 것이 가능한가?”

 

자금출처조사는 바로 이 질문을 근거로 시작됩니다.
세무서는 PCI 분석이라는 내부 시스템을 통해 소득·지출·재산 흐름을 비교하고, 조금이라도 불일치가 보이면 조사 후보로 올립니다.

 

특히 다음과 같은 경우는 거의 자동으로 조사가 붙습니다.

• 소득이 거의 없는 자녀가 몇 억짜리 집을 취득한 경우
• 부모 통장에서 집주인 계좌로 바로 송금된 흔적이 있는 경우
• 주택 취득가가 6억 원 이상인데 자금조달계획서 내용이 모호한 경우
• 나이·직업·소득 대비 지나치게 비싼 자산을 취득한 경우

즉, 이 조사는 특정인을 ‘타깃’으로 하는 것이 아니라, 금융 흐름에서 비정상적 패턴이 보이면 자동으로 기계가 찍어내는 구조라고 이해하는 게 더 정확합니다.

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3. 면제 기준이 있긴 하지만 절대적인 보호막은 아니다

2025년 기준으로 연령·세대주 여부에 따라 일정 금액 이하는 굳이 조사하지 않는 면제 구간이 있습니다.

 

예를 들면,

• 30세 미만은 5천만원
• 30세 이상 세대주는 2억
• 40세 이상 세대주는 4억

이 정도까지는 “본인 자력취득일 가능성이 있다”고 보아 조사가 생략될 수 있다는 뜻입니다.
그런데 여기서 많은 오해가 생깁니다.

이 금액 이하면 절대 조사 안 하는 게 아니라, 필요 없을 경우 생략할 수 있는 기준일 뿐입니다.

만약 송금 흐름이 수상하거나, 부모 통장에서 바로 대금이 지급되었다면 면제 기준 이하라도 얼마든지 조사될 수 있습니다.

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4.  ‘증여인지 아닌지’는 결국 미입증 금액에서 갈린다

자금출처조사는 매우 단순한 원리로 결론을 내립니다.

1️⃣ 취득한 금액 전체 중
2️⃣ 스스로 입증한 부분을 제외하고
3️⃣ 남은 금액(미입증 금액)이 기준을 넘느냐

 

여기서 기준은 취득가의 20%와 2억 원 중 작은 금액입니다.

• 미입증 금액이 이 기준 이하 → 증여 아님
• 기준을 넘는 순간 → 미입증 전체 금액을 증여로 추정

여기서 많은 분들이 “넘는 부분만 과세하는 것 아니냐”고 착각하는데 그게 아닙니다. 기준을 넘는 순간 전체 미입증이 증여로 봅니다. 실무에서 가장 혼란스러운 부분이 바로 이 지점입니다.

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5. 예시

10억 원짜리 아파트를 취득했다고 가정해보죠.

• 내가 입증한 금액: 8억 2천
• 미입증 금액: 1억 8천
• 기준액: 2억(10억 × 20%와 2억 중 작은 금액)

미입증 금액이 2억보다 작으니 증여 아님.

반대로, 미입증이 2억 1천만 원이라면? 기준 2억 원을 초과합니다.
이 경우 초과된 1천만 원만 과세되는 것이 아니라, 미입증 2억 1천만 원 전체가 증여가 됩니다.

이 부분에서 세금 차이가 매우 크게 발생합니다.

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6. 유명 판례가 보여주는 핵심: “차용증만 있고 상환 없으면 증여”

대법원은 오래전부터 같은 판단을 유지하고 있습니다.

대학생이 아버지에게 4억 원을 받았고, 차용증도 있었지만 소득도 없고 이자·상환 내역도 없었습니다.

 

법원의 판단은 

• 상환 능력이 없다 → 애초에 차입이 될 수 없다
• 이자도 없고 실제 상환도 없다 → 형식적 차용증
• 실질은 증여 → 증여세 부과 정당

실무에서는 이 판례를 기본 기준으로 삼습니다.
가족 간 거래일수록 ‘실질’이 중요하다는 의미입니다.

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7. 실제 절세 포인트는 ‘서류 꾸미기’가 아니라 ‘흐름 관리’

부모님이 돈을 빌려주는 상황 자체는 문제가 아닙니다.
문제는 그 거래가 실제 금전거래처럼 흘러가는지입니다.

 

실무적으로 가장 중요한 건 다음 네 가지입니다.

• 차용증은 기본, 이자 지급은 필수
• 상환 스케줄이 있고 실제로 상환되는 흐름
• 부모 통장에서 집주인 계좌로 직접 송금되는 패턴은 피할 것
• 무소득 자녀 명의의 취득은 가능하면 피하거나 구조를 변경할 것

특히 마지막 패턴은 자금출처조사에서 거의 100% 문제가 됩니다.
부모의 자금을 자녀가 ‘빌린 것처럼’ 꾸미는 케이스는 세무서가 가장 먼저 의심하는 유형이기 때문입니다.

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8.  “말”이 아니라 “흐름”이 증여 여부를 결정한다

결국 부모 자식 간 거래에서 핵심은 문구나 차용증이 아니라 흐름의 실제성입니다.

• 자금출처조사는 일상적인 업무이며,
• 미입증 금액이 기준을 넘으면 자동으로 증여 처리되고,
• 면제 기준이 있다 해도 흐름이 비정상적이면 언제든 조사될 수 있으며,
• ‘차입’이라는 말은 실질적 상환 능력과 패턴이 있을 때만 인정됩니다.

마지막으로 한 문장으로 정리하면 이렇게 됩니다.

“가족 간 거래라도 금융 흔적이 없다면 증여다. 차용증보다 중요한 건 실제 돈이 움직인 흐름이다.”

 

 

 

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