비거주자였어도 비과세 가능합니다｜핵심은 ‘양도일 거주자’ 기준입니다

해외 근무·유학·파견 등으로 일정 기간 비거주자였다가 다시 국내로 돌아와 거주자로 전환하는 경우가 많습니다.
이 과정에서 납세자들이 가장 불안해하는 부분은
“비거주 기간이 있었으니 비과세가 안 되는 것 아닌가요?”라는 질문입니다.

 

하지만 예규를 보면 기준은 예상보다 분명합니다.
과거의 신분 변동보다 양도 시점의 상태가 훨씬 중요합니다.

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1️⃣ 비거주 기간 자체는 비과세를 배제하지 않습니다

1세대1주택 비과세는 ‘거주자’에게 적용되는 제도입니다.
그렇기 때문에 과거에 비거주자로 지낸 이력이 있다고 해서 비과세 자체가 곧바로 제한되지는 않습니다.

 

해석의 기준이 되는 문장은 다음과 같습니다.

“양도일 현재 거주자인 1세대가 국내에 주택을 소유하고 있는 경우에는 … 장기보유특별공제를 적용할 수 있다.”
(재산세과-1319)

 

이 문장만으로 충분합니다.
비거주 기간 자체가 문제 되는 것이 아니라 “양도일에 거주자인지”가 비과세 판단의 기준이 된다는 의미입니다.

따라서 취득 당시 비거주자였거나, 그 사이 여러 해 해외에 있었다고 하더라도 양도 시점에 거주자이면 비과세 검토는 다시 가능해집니다.

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2️⃣ 거주기간 요건이 필요한 주택이라면 ‘거주자로서 실제 거주한 기간’만 인정됩니다

비과세가 되려면 일부 주택은 2년 거주요건을 충족해야 합니다.
이때 가장 많이 받는 질문이 “비거주 기간도 어느 정도 거주한 것으로 인정되나요?”라는 부분입니다.

 

원칙은 다음과 같이 단순합니다.

“보유기간은 거주자 신분에서의 보유기간을 통산하고, 거주기간은 그 보유기간 중 거주한 기간을 통산한다.” (부동산거래관리과-44)

 

즉, 비거주 기간은 ‘거주기간’으로 계산되지 않습니다.
하지만 이 기간 때문에 비과세가 불가능해지는 것은 아닙니다.
다만 거주요건이 필요한 주택이라면 거주자로 전환된 이후의 실제 거주기간만 요건 충족에 반영된다는 의미입니다.

이 구조 덕분에 “비거주 기간이 길었다 → 비과세가 안 된다”는 단순 도식은 성립하지 않습니다.

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3️⃣ 비거주자로 취득한 주택도, 전환 후에는 비과세 구조에 편입됩니다

비거주 상태에서 주택을 취득하는 경우도 드물지 않습니다.
해외에서 근무 중 미리 주택을 사두거나, 가족이 국내에서 거주하고 있어 세대가 나뉜 상태에서 취득하는 경우 등입니다.

이때 비과세와 관련해 중요한 부분은 “보유기간을 언제부터 계산하는가?”입니다.

 

관련 예규에서는 다음과 같이 밝히고 있습니다.

“신축주택의 보유기간 기산일은 거주자 전환 시점으로 본다.” (법규재산-2554)

 

즉, 비거주자로서 취득한 기간은 물리적 보유기간에는 포함되지만, 비과세 판단의 기준이 되는 “의미 있는 보유기간”은 거주자로 전환된 시점부터 시작됩니다.

이는 1세대1주택 비과세 규정이 “거주자가 보유한 주택”을 전제로 만들어져 있기 때문입니다.

 

정리하면,

• 취득 당시 비거주자였다고 해서 비과세가 막히는 것은 아니고
• 다만 ‘비과세 요건으로 인정되는 보유기간’은
  거주자로 전환된 이후부터 계산된다는 구조입니다.

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4️⃣ 비거주 기간이 있더라도 결론은 단순합니다

비과세 판단에서 항상 중요한 것은 비거주 기간의 길이나 시점이 아닙니다.
해외 체류가 오래였든 짧았든, 그 사이 입국과 출국이 여러 번 있었든, 세대분리가 되었던 적이 있었든, 결정적인 기준은 단 하나입니다.

 

양도일 현재 거주자인가?

이 기준만 충족하면 비거주자의 이력은 비과세 적용을 배제하는 사유가 되지 않습니다.

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5️⃣ 단, 한 가지 경우에는 비과세가 적용되지 않습니다

유일하게 비과세가 불가능한 경우는 아래와 같습니다.

“양도 당시 비거주자에 해당할 경우에는 1세대1주택 비과세 규정이 적용되지 아니함.” (부동산거래관리과-44)

 

즉,

• 과거에 거주기간이 충분했거나
• 국내 체류 이력이 길더라도
• 양도일에 비거주자라면 비과세는 적용되지 않습니다.

이 부분만 명확히 구분하면 비거주자 → 거주자 전환 사례는 대부분 깔끔하게 정리됩니다.

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 최종 정리

비거주 기간이 있었다고 해서 비과세가 바로 막히는 구조는 아닙니다.

 

예규는 오래전부터 다음의 기준을 유지하고 있습니다.

• 양도일 현재 거주자라면 비과세 판단 가능
• 거주기간은 거주자로 전환된 이후의 실제 거주만 인정
• 비거주자로 취득한 주택도, 전환 후에는 비과세 요건 충족 가능
• 양도 당시 비거주자라면 비과세 적용 불가

결국 핵심은 “과거의 비거주”가 아니라 양도하는 시점에 그 주택을 보유한 세대가 거주자였는지입니다.

 

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