다가구주택을 지분으로 가지고 있으면1세대 1주택 비과세가 안 되는 걸까?

다가구주택은 여러 가구가 거주하더라도 세법상 일정 요건을 충족하면 1주택으로 인정될 수 있는 특수한 주택 유형입니다.
이 때문에 다가구주택을 보유한 경우, 1세대 1주택 비과세와 관련하여 다음과 같은 질문이 자주 제기됩니다.

“부부 공동명의로 다가구주택을 보유하고 있는데, 지분으로 소유하고 있으면 1세대 1주택 비과세가 안 되는 것 아닌가요?”

 

이 질문에 대한 답은 단순한 예·아니오로 정리되지 않습니다.
왜냐하면 세법은 ‘지분 소유’ 자체를 문제 삼지 않기 때문입니다.
문제가 되는 지점은 따로 있습니다.

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1️⃣ 결론부터 정리하면 다음과 같습니다

다가구주택을 지분으로 소유하고 있다는 이유만으로 1세대 1주택 비과세가 배제되지는 않습니다.

 

그러나,

• 다가구주택을 지분으로 나누어 양도하는 경우에는
• 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않습니다.

즉, 핵심은 소유 형태가 아니라 ‘양도 방식’입니다.

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2️⃣ ‘지분 소유’와 ‘지분 양도’는 명확히 구분해야 합니다

다가구주택 관련 실무에서 가장 큰 오해는 다음 두 개념을 혼동하는 데서 발생합니다.

• 지분으로 소유하는 것
• 지분만 따로 양도하는 것

세법상 이 두 가지는 완전히 다른 문제입니다.

 

다가구주택은 공동명의로 소유할 수 있으며, 그 자체만으로 1세대 1주택 비과세 요건에서 배제되지는 않습니다.
그러나 양도 단계에서 지분만 분리하여 처분하는 순간, 비과세 구조는 더 이상 유지되지 않습니다.

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3️⃣ 지분으로 다가구주택을 소유하는 것은 문제되지 않습니다

다음과 같은 경우를 가정해 보겠습니다.

• 부부가 다가구주택을 각 1/2 지분으로 공동명의 보유
• 등기상 건물은 여전히 1동 1등기 상태
• 건축법상 다가구주택 요건 충족
• 다른 주택 보유 없음

이 상태만 놓고 보면, 다가구주택은 여전히 ‘하나의 주택’으로 취급될 수 있으며, 1세대 1주택 비과세 판단 대상에서 제외되지 않습니다.

 

즉,

• 공동명의라는 이유만으로
• 지분으로 소유하고 있다는 이유만으로

비과세가 자동으로 배제되는 것은 아닙니다.

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4️⃣ 비과세가 배제되는 결정적 순간은 ‘지분만 양도할 때’입니다

문제는 양도 방식에서 발생합니다.

 

다가구주택이 세법상 1주택으로 인정되는 전제는 명확합니다.

• 다가구주택 전체를
• 하나의 매매단위로
• 한 명의 매수인에게
• 통째로 양도하는 경우입니다.

이 요건을 충족할 때에만, 세법은 다가구주택을 단독주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용합니다.

 

반대로,

• 공동명의자 중 한 사람의 지분만 양도하는 경우에는
• 이는 다가구주택 전체의 양도가 아니라 ‘지분에 대한 분할 양도’로 보게 됩니다.

이 경우에는 다가구주택을 1주택으로 보는 특례 자체가 적용되지 않습니다.

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5️⃣ 지분 양도가 왜 ‘통양도’로 인정되지 않는가

세법은 ‘주택’이라는 외형보다 거래의 실질, 즉 매매단위를 중요하게 봅니다.

• 다가구주택 전체를 한 번에 넘기는 거래는 하나의 매매단위로 인정됩니다.
• 그러나 공동소유자 중 1인의 지분만 양도하는 경우는 주택 전체가 아닌 일부 권리의 처분에 불과합니다.

따라서 이 경우 세법은 “다가구주택 전체를 양도한 것”으로 보지 않으며, 1세대 1주택 비과세 규정 적용을 배제합니다.

이 판단은 공동명의의 형태가 부부이든, 부모·자녀이든 동일하게 적용됩니다.

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6️⃣ 비과세가 가능한 경우는 언제입니까

다가구주택을 지분으로 소유하고 있더라도 다음 요건을 모두 충족한다면 1세대 1주택 비과세 검토 대상이 됩니다.

• 공동소유자 전원이 동일한 매수인에게 동시에
• 각자의 지분 전부를 하나의 거래로 양도하는 경우입니다.

이 경우에는 형식상 지분 소유라 하더라도 실질적으로는 다가구주택 전체를 하나의 매매단위로 양도한 것으로 보게 됩니다.

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7️⃣ 실무에서 자주 발생하는 위험한 사례들입니다

 

사례 ① 부부 공동명의 다가구주택

• 남편과 아내가 각 1/2 지분 보유
• 남편 지분만 먼저 양도

이 경우에는 다가구주택 전체의 양도가 아니므로 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않습니다.

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사례 ② 부모·자녀 공동소유 다가구주택

• 동일 세대원이 공동명의로 소유
• 자녀 지분만 정리 목적으로 양도

이 역시 지분에 대한 분할 양도로 보아 비과세가 배제됩니다.

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사례 ③ 일부 지분 증여 후 잔여 지분 양도

• 다가구주택 일부 지분을 배우자 또는 자녀에게 증여
• 이후 본인 지분만 양도

이 경우에도 ‘통양도’ 요건을 충족하지 못하므로 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않습니다.

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8️⃣ 이 문제는 ‘주택 수 계산’ 이전 단계의 문제입니다

이 쟁점은 “주택이 1채냐 2채냐”의 문제가 아닙니다.

• 주택 수를 계산하기 이전에
• 아예 1세대 1주택 비과세 요건 자체가 충족되지 않는 구조입니다.

따라서 “부부 공동명의 다가구주택의 주택 수”를 따지기 전에, 먼저 양도 구조가 통양도인지 여부를 검토해야 합니다.

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9️⃣ 정리

다가구주택은 ‘누가 어떻게 소유했는지’보다 ‘어떻게 양도했는지’가 중요합니다.

• 지분 소유는 허용됩니다.
• 지분 양도는 대부분 비과세를 배제합니다.

이 차이를 명확히 이해하지 못하면, 다가구주택 양도에서 큰 세금 리스크가 발생할 수 있습니다.

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■ 서면인터넷방문상담 팀4-55 (2005.01.06)
“다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나 1인으로부터 취득하는 경우에는 이를 단독주택으로 보아 1세대 1주택 비과세가 적용되나, 지분으로 공유하는 다가구주택의 지분을 양도하는 경우에는 그러하지 아니함.”

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■ 서면인터넷방문상담 팀4-1038 (2004.07.07)
“다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 전체를 양도하지 아니하고 동일세대원이 공유지분으로 소유하는 다가구주택의 경우로서 1인의 공유지분만을 양도하는 경우에는 소득세법 시행령 제155조 제15항의 규정에 의한 1세대 1주택 비과세가 적용되지 아니하는 것이며, 분할 양도로 보아 양도지분 전체에 대하여 양도소득세가 과세되는 것임.”

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■ 서면인터넷방문상담 팀4-1375 (2004.09.01)
“다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 전체를 하나의 매매단위로 하여 한 사람에게 양도하는 경우에만
소득세법 시행령 제155조 제15항 규정에 따라 다가구주택을 단독주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 요건을 판단하는 것이며, 부부 또는 모자지간 등의 공동명의자에게 전체의 주택을 양도한 경우에는 위 규정이 적용되지 아니함.”

 

 

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