법인이 수도권에서 부동산을 사면 세율이 두 배? ― 과밀억제권역 취득세 중과 구조 완전정리

수도권에서 법인이 부동산을 취득할 때 가장 먼저 확인해야 하는 것이 있습니다.
바로 과밀억제권역 취득세 중과 여부입니다. 실무에서는 “왜 세율이 두 배 가까이 올라가느냐”는 질문을 가장 많이 받습니다.

 

겉으로는 단순한 지역 규정처럼 보이지만, 실제로는 법인 설립 시기·본점 위치·지점 실질 영업장소·위탁운영 여부까지 종합해 판단합니다.
즉, 형식상 주소보다 실제 사업이 어디서 이루어지는지가 중과 여부를 결정하는 핵심 기준입니다.

 

이번 글에서는 과밀억제권역 제도가 어떻게 작동하는지, 그리고 어떤 경우에 중과가 되고 어떤 경우에는 예외가 되는지 실무 사례 중심으로 정리해보겠습니다.

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1️⃣ 과밀억제권역이란 무엇인가?

「지방세법」에서는 서울 전역과 인천·경기도 일부 지역을 과밀억제권역으로 지정하고 있습니다.
구체적으로는 서울시 전역, 인천시(강화·옹진 제외), 성남·수원·하남·구리·남양주(일부 제외)·의정부·안양·부천·과천·의왕·군포·광명·시흥(일부 제외) 등이 포함됩니다.

다만 산업단지로 지정된 지역은 예외입니다.

예를 들어 서울디지털국가산업단지, 구로·가산디지털단지, 온수일반산업단지 등은 비과밀 지역으로 간주됩니다.

👉 즉, 같은 서울이라도 산업단지 여부에 따라 중과 적용 여부가 달라질 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

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2️⃣ 어떤 법인이 중과대상인가?

「지방세법」 제13조 제5항은 다음과 같이 규정합니다.

“수도권 과밀억제권역에서 설립, 지점 설치 또는 전입한 후 5년 이내에 취득하는 사업용 또는 비사업용 부동산은 취득세 중과대상으로 본다.”

 

따라서 법인 설립 후 5년 미만인 경우, 과밀억제권역 내에서 취득한 부동산은 업종·용도와 관계없이 중과 대상이 됩니다.

 

📊 중과세율 계산 구조

• 기본세율: 4%
• 중과세율: 8% (2배)
• 지방교육세 0.4% + 농어촌특별세 1% 포함
  → 총 세율 9.4% 적용

즉, 수도권 내에서 설립 5년 미만의 법인이 부동산을 취득하면 취득세 부담이 거의 두 배로 증가합니다.

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3️⃣ 예외적으로 중과되지 않는 경우

과밀억제권역이라 하더라도, 대도시 내 설치가 불가피한 업종은 예외로 인정됩니다.

 

예를 들어 다음 업종은 중과 대상에서 제외됩니다.

• 은행업, 보험업
• 전기통신업, 방송사업
• 자원재활용업, 연구개발 관련 시설 등

또한 지점 이전 전 이미 취득한 부동산이 해당 지점의 직접 영업에 사용되는 경우에도 중과되지 않습니다.

 

✅ 핵심 요약:

• 불가피한 대도시 업종은 중과 제외
• 기존 보유 자산을 이전하여 사용하는 경우도 예외 가능

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4️⃣ 실무 사례로 보는 과세 판단

사례① 실질 본점이 서울이면 중과 대상

A법인은 본점 주소를 경기 화성시에 두었지만, 실제 영업은 서울 사무실에서 이루어졌습니다.
서울 인근 부동산 취득 시 세무당국은 이를 과밀억제권역 내 취득으로 판단, 취득세를 중과했습니다.

A법인은 “서울 사무실은 임시 대출상담 공간”이라고 주장했지만, 화성 본점이 공실이었고 회계·통신·인건비 지출이 모두 서울에서 이루어진 것이 확인되어

결국 ‘실질 본점은 서울’로 판단되어 중과세 확정되었습니다.

 

➡ 판단기준: 형식상 주소보다 실제 영업 중심지가 어디인지가 핵심입니다.

 

사례② 위탁운영 호텔 ― 지점으로 보지 않아 중과 취소

B법인은 호텔 건물을 신축 후 다른 법인(B-1)에 위탁운영을 맡겼습니다.
세무당국은 “B법인이 호텔 운영에 관여하므로 지점 설치로 본다”며 중과했지만, 조세심판원에서는 중과 취소 결정이 났습니다.

그 이유는 호텔이 B법인 상호를 사용하지 않았고, 현장에서 B법인이 지휘·감독할 인력이 없었기 때문입니다.

 

👉 위탁운영 계약만으로는 지점 설치로 보기 어렵다는 점을 명확히 한 사례입니다.

 

사례③ 고양시에서 서울로 본점 이전 ― 여전히 중과

C법인은 경기도 고양시에서 서울로 본점을 이전하며 부동산을 취득했습니다.
C법인은 “같은 과밀억제권역 내 이동이므로 중과대상이 아니다”라고 주장했지만, 지방세법상 서울로의 전입은 별도의 중과 사유로 규정되어 있습니다.

즉, 권역 내 이동이라도 서울로 전입하면 중과세 적용이 되며, 고양 → 서울 전입 시 부동산 취득은 여전히 중과 대상임을 주의해야 합니다.

 

사례④ 휴면법인 인수 ― 신설로 간주되어 중과

D법인은 신설 대신 기존의 휴면법인을 인수한 후 부동산을 취득했습니다.
그러나 세무당국은 다음 근거로 중과를 적용했습니다.

“해산·폐업 또는 사업실적이 없는 법인을 인수하는 경우, 이를 새로운 법인 설립으로 본다.”

 

이 규정은 2010년부터 시행되어 중과 회피를 위해 휴면법인을 인수하는 행위를 방지하기 위한 장치입니다.
즉, 휴면법인을 인수해도 ‘신설법인’으로 간주되어 중과를 피할 수 없습니다.

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5️⃣ 핵심 정리 ― “형식보다 실질”

지방세 실무에서 가장 중요한 것은 서류상 본점이 아니라 실제 경영활동의 중심이 어디냐입니다.

단순히 본점 주소를 수도권 밖으로 옮겨두는 것만으로는 중과를 피할 수 없습니다.
세무당국은

• 통신요금, 인건비, 회계장부, 사업자카드 내역 등 실질적 사업활동의 장소를 근거로 판단합니다.

또한 휴면법인 인수 시 최근 3년 매출·직원 급여·세금 납부 이력이 없다면 ‘신설법인’으로 보아 중과가 적용됩니다.

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✅ 정리

• 수도권 과밀억제권역 내 설립 후 5년 미만 법인이 부동산을 취득하면 최대 9.4% 중과세율 적용
• 서울 전입도 별도 중과 사유
• 휴면법인 인수 = 신설 간주, 중과 회피 불가
• 대도시 불가피 업종(은행·통신 등)은 예외 인정
• 형식보다 실질, 실제 영업 중심지가 어디냐가 판단 기준

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